Mutuo ristrutturazione: come funziona e quando chiederlo

Spesso la casa di proprietà non è una garanzia di benessere e raggiungimento di un obiettivo. Capita, infatti, che la casa, soprattutto dopo diversi anni da quando si è proprietari, abbia la necessità di lavori di ristrutturazione, adeguamenti energetici, ammodernamenti architettonici o semplicemente conservativi. Il tetto da rifare, il bagno che non rispecchia più i concetti estetici di ordine e pulizia, il salotto o il taglio delle stanze che ci fa apparire casa nostra vecchia e fuori dal tempo, ma anche la necessità di adeguare la resa energetica della nostra abitazione ai nuovi standard o montare porte e infissi nuovi e più protettivi.

Sono questi i casi in cui sono necessari dei lavori di adeguamento o ristrutturazione della nostra abitazione. Tutti casi in cui si può ricorrere ad un Mutuo ristrutturazione.

Mutuo ristrutturazione come funziona

Con mutuo ristrutturazione si intende, solitamente, un finanziamento finalizzato con durata variabile fino a 30/35 anni e con, a garanzia del prestito, il bene che si sta ristrutturando.

La prima differenza rispetto ad un mutuo ipotecario (per intenderci il tradizionale mutuo che si utilizza per l’acquisto di una casa) è che la finalità è differente: nel caso in esame servirà per ristrutturare il nostro immobile; nel caso classico, invece, servirà per acquistarlo quell’immobile.

L’importo da finanziare andrà calcolato nel miglior modo possibile, anche se, si sa, i lavori di ristrutturazione non sono sempre facilmente preventivabili. Per ovviare a possibili errori di valutazione e, quindi, per non correre il rischio chiedere un finanziamento di una cifra inferiore a quella richiesta per i lavori (ricordiamoci che gli imprevisti nei lavori di ristrutturazione sono sempre in agguato), andrà considerata una cifra di circa il 20% superiore a quella valutata inizialmente.

Nei costi saranno da valutare anche quelli cosiddetti “accessori” che comprendono voci differenti ma necessarie.

A partire, ad esempio dalle:

  • spese di istruttoria,
  • spese di incasso e di gestione rata
  • spese di notifica e chiusura della pratica
  • imposta di bollo
  • eventuali costi iniziali
  • eventuali costi assicurativi.

Bisognerà, poi, considerare la spesa del perito che farà la valutazione dell’abitazione allo stato iniziale (ricordiamo che l’abitazione sarà a garanzia del prestito) e poi interverrà più volte nel caso in cui scegliessimo una formula di erogazione a SAL (vedi più sotto). Ultimo ma non ultimo il costo dell’atto (proporzionale al valore dell’iscrizione ipotecaria) che verrà redatto davanti ad un notaio e firmato davanti a lui.

Da non dimenticare, inoltre, l’assicurazione per il rischio incendio e scoppio. Se l’abitazione è già dotata di tale polizza, sarà da valutare se la copertura sarà adeguata al tipo della nuova operazione di finanziamento.

Un altro aspetto da considerare sarà quello relativo al tipo di mutuo ristrutturazione che vorremo chiedere. Esistono infatti, almeno due formule differenti che possono essere considerate:

  1. Tutto il finanziamento saldato in un’unica soluzione
  2. Il finanziamento erogato a SAL (stato di avanzamento lavori)

Nel primo caso tutto il credito verrà erogato dalla banca in un’unica soluzione. Sarà poi il mutuatario a effettuare i pagamenti ai fornitori. Questa soluzione, normalmente, viene adottata per importi non elevati, alla pari di un normale finanziamento al consumo.

Nel secondo caso, invece, adottato normalmente quando gli importi in gioco sono piuttosto elevati, sarà l’istituto di credito a proporre la formula SAL. L’erogazione del finanziamento, in questo caso, sarà effettuata tramite versamenti differenziati autorizzati dalla banca solo dopo che un perito, verificato l’avanzamento, avrà definito il nuovo valore assunto dall’immobile.

Relativamente ai tempi di rilascio, l’iter di un mutuo ristrutturazione è piuttosto lungo; alla pari di un mutuo immobiliare tradizionale. Possono servire fino a 60 giorni prima di ottenere una risposta positiva in merito alla richiesta avanzata alla banca, dall’istruttoria della pratica fino all’erogazione del finanziamento stesso.

A conclusione di questo punto, bisogna sottolineare un aspetto non certo indifferente. La cifra che sarà finanziata attraverso il mutuo ristrutturazione costituirà al massimo l’80% del valore dell’immobile già ristrutturato. Questo significherà che la valutazione del perito prenderà in esame il valore dell’immobile prima dell’effettuazione dei lavori e, progetto di ristrutturazione alla mano, sarà in grado di valutare il valore dell’immobile al termine dei lavori. L’80% di quel valore definito dal perito costituirà il massimo finanziamento erogabile.

mutuo ristrutturazione

Documenti necessari per il mutuo ristrutturazione

La documentazione che sarà necessario presentare per ottenere il mutuo ristrutturazione è varia e differenziata.

Prima di tutto andrà presentata tutta la documentazione che viene normalmente richiesta per qualsiasi mutuo ipotecario:

  1. Carta di identità o documento di identità in corso di validità
  2. Codice fiscale
  3. Certificato di residenza
  4. Certificato storico di residenza
  5. Certificato di stato di famiglia
  6. Certificato di stato libero (in caso di single) o di matrimonio (per verificare l’eventuale comunione o separazione dei beni) o, in caso di coppie separate, la sentenza del tribunale.

Sarà da presentare, inoltre, la documentazione relativa all’immobile che dovremo ristrutturare.

Oltre a questa documentazione, saranno da inoltrare alla banca anche tutti i documenti relativi alla ristrutturazione, che varieranno a seconda del tipo di ristrutturazione che dovremo andare a operare.

Nel caso di lavori di manutenzione ordinaria di piccola entità sarà sufficiente un preventivo di spesa da parte dell’azienda che effettuerà i lavori.

Nel caso di lavori di grande entità, invece, sarà necessario presentare, oltre al preventivo di spesa, anche il progetto edilizio e la concessione edilizia rilasciata dal comune.

Per quanto riguarda interventi straordinari di piccola entità, invece, sarà sufficiente presentare, oltre al preventivo di spesa, anche la domanda di autorizzazione edilizia al Comune o la DIA (denuncia di inizio attività).

Tipologie di ristrutturazione compatibili

Le tipologie di lavori di ristrutturazione coperti dal mutuo ristrutturazione sono i più vari e differenti.

Innanzitutto le operazioni di ristrutturazione vanno suddivise in tre differenti categorie:

  1. Ristrutturazione che prevede grandi opere
  2. Ristrutturazione di manutenzione ordinaria con coinvolgimento di piccole opere
  3. Ristrutturazione di manutenzione straordinaria con coinvolgimento di piccole opere

La conseguenza che queste tre tipologie di lavori avranno sulla richiesta di mutuo ristrutturazione sarà relativa principalmente a due aspetti: la documentazione da presentare e il costo dell’operazione.

L’effettuazione di piccole opere, infatti, nella norma non richiede la presentazione di particolari domande e concessioni edilizie rilasciate dal Comune di appartenenza.

La realizzazione di grandi opere, di converso, avrà, oltre ad una ricaduta economica per la realizzazione effettiva delle opere stesse, anche una ricaduta in termini di spese per oneri comunali in quanto prevedono che sia emessa una concessione edilizia. Gli oneri, a carico del mutuatario, saranno proporzionati alla superficie interessata dai lavori e alla tipologia di edificio sul quale si starà intervenendo.

Durata minima e massima del mutuo ristrutturazione

La durata del mutuo dipende da tre differenti fattori:

  1. La cifra totale richiesta
  2. La capacità di rimborso delle rate basata sul reddito mensile
  3. L’età del richiedente

Non esiste una durata minima, ma considerati tutti gli aspetti legati non solo alla complessità della richiesta di mutuo, ma anche ai tassi di interesse, un mutuo ha ragione di esistere con una durata che parta da 10 anni in su. Può arrivare anche a 30/35 anni, ma i fattori da tenere in considerazione, come detto, sono differenti; non da ultimo l’età del richiedente.

I tassi

I tassi di interesse applicati dipenderanno dal tipo di mutuo scelto. A tasso fisso o variabile? La domanda è quella che ci si pone sempre in questa circostanza. Il tasso variabile potrebbe portare dei benefici, ma è bene sapere che la tendenza potrebbe anche invertirsi. E ci si potrebbe, di conseguenza, trovare con un aumento della rata mensile anche del 30%. La soluzione migliore è quella, prima di fare richiesta ad un istituto bancario, di documentarsi online, magari dando un’occhiata allo storico delle fluttuazioni dei tassi di interesse, per valutare quale potrebbe essere la soluzione migliore.

Modalità di rimborso

Le modalità di pagamento delle rate cambiano a seconda della tipologia di mutuo scelta: infatti, se si è scelto il finanziamento in un’unica soluzione il pagamento delle rate partirà immediatamente come concordato in sede di istruttoria, al tasso definito inizialmente.

Il rimborso sarà, invece, differente, se si sarà scelta la modalità di pagamento a SAL. Normalmente si avranno a disposizione 18 mesi per completare i lavori di ristrutturazione. Il mutuatario nel frattempo restituirà il debito con una rata mensile equivalente a 1/12 dell’interesse annuo sugli importi percepiti a ogni passaggio dello stato di avanzamento lavori. Solo una volta completati i lavori di ristrutturazione, quando il mutuatario avrà presentato la certificazione di fine lavori, allora partirà il piano di ammortamento del mutuo secondo le condizioni concordate in sede di stipula del contratto.

Detrazioni per la ristrutturazione prima casa

Le agevolazioni fiscali per chi decide di ristrutturare la prima casa sono importanti e decisamente convenienti.

Se la ristrutturazione, infatti, sarà definita per l’abitazione principale si potrà portare una detrazione annua Irpef del 19% degli interessi pagati sul mutuo. A questo si aggiungono le detrazioni fiscali relative alle caratteristiche della ristrutturazione previste ogni anno dal governo. In quel caso le detrazioni potranno arrivare fino al 50% del costo dell’intervento effettuato, fino ad un massimo di 96mila euro nel corso dei 10 anni dopo la ristrutturazione.

Mutuo o prestito per ristrutturazione

L’annoso dubbio se sia più conveniente richiedere un mutuo, prestito o cessione del quinto ristrutturazione, mette in gioco diversi e molteplici fattori.

La valutazione primaria da fare dipende in gran parte dalla cifra che abbiamo necessità di impegnare per effettuare i lavori. Infatti, se la cifra sarà piuttosto bassa, converrà richiedere un finanziamento. Da 30mila euro in avanti, sarà necessario o conveniente richiedere un mutuo specifico.
Ma in gioco entrano anche altri fattori: i costi extra, la deducibilità o meno degli interessi pagati, il tasso di interesse da valutare.

Alla fine della valutazione si avranno in mano tutti gli elementi per poter decidere. Rimarrà solo da iniziare i lavori. Ma questa è tutta un’altra storia.

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