Mutuo Prima Casa: cos’è e come funziona

Tra gli obiettivi di molte giovani coppie, ma anche dei singoli, accanto ad una indipendenza economica e ad un eventuale relazione stabile, c’è quella di comprare l’abitazione di proprietà e mutuo prima casa è un prodotto di credito bancario, utilizzato per l’acquisto della prima casa di proprietà.

La prima casa di proprietà, che costituisce un impegno tangibile in termini economici e di carattere personale, sembra essere, infatti, tra i primi elementi cui i giovani che cercano un’indipendenza tendono in maniera definitiva e forte.

Ma quali vantaggi offre, oggi, l’acquisto di una casa che sia considerata la vera prima casa? Cosa c’è da sapere a riguardo e quali sono le proposte presenti sul mercato?

Vantaggi e funzionamento

Rispetto ai normali mutui per l’acquisto di immobili, il mutuo per l’acquisto della prima casa ha diversi e interessanti vantaggi. Questo non solo per agevolare i giovani che vogliano iniziare a costruirsi una vita dalle basi o dalle fondamenta, spesso costituite proprio da un’abitazione di proprietà, ma anche per agevolare un mercato come quello immobiliare che, sempre di più, risente i riflessi di una crisi generalizzata e costante.

Innanzitutto è il caso di fare chiarezza sul concetto di “prima casa”.

Cosa vuol dire prima casa?

La classificazione di un immobile nei termini di prima casa richiede l’esaudirsi di alcuni punti fondamentali, necessari per richiedere il mutuo prima casa.

Li elenchiamo a titolo di chiarimento in un elenco a punti:

  1. L’abitazione che verrà considerata prima casa non deve essere un immobile di lusso. I criteri per la definizione di “immobile di lusso” sono piuttosto stringenti e chiaramente definiti dalla normativa vigente. Al solo titolo di esempio, elenchiamo alcuni elementi che permettono di definire “di lusso” un immobile: a. Abitazioni con destinazione d’uso di villa con parco privato, b. Case unifamiliari che insistono su aree con superficie non inferiore a 3000 mq, ma escluse le aree agricole, c. Abitazioni con cubatura superiore a 2000 metri cubi, d. Abitazioni unifamiliari dotate di piscina o campo da tennis
  2. L’immobile la cui destinazione sarà di prima casa, deve essere acquistato da una persona fisica. Bando, quindi, alle aziende o alle persone giuridiche, che non potranno, in questo modo, fruire dei benefici fiscali ed economici legati alla prima casa.
  3. L’acquirente non dovrà, al momento dell’acquisto, possedere alcun altro immobile di carattere residenziale nel medesimo comune nel quale sia presente l’edificio destinato a prima casa.
  4. L’acquirente non dovrà essere già in possesso di un immobile acquistato usufruendo della medesima agevolazione di acquisto della prima casa su tutto il territorio nazionale.
  5. L’acquirente dovrà portare la residenza nel comune nel quale è presente l’immobile acquistato come prima casa entro 18 mesi dal rogito. In caso contrario decadranno le agevolazioni. Il termine di 18 mesi dovrà scendere a 12 se l’acquirente vorrà detrarre gli interessi passivi del mutuo di prima casa.

I vantaggi dietro il riconoscimento di un acquisto di prima casa sono reali e tangibili. Si tratta di agevolazioni interessanti che garantiscono un ritorno economico di tutto interesse, anche alla luce delle numerose spese che, normalmente si devono affrontare nel caso in cui si stia andando a vivere in maniera autonoma e indipendente, soprattutto se si è giovani.

Le agevolazioni cambiano a seconda se l’acquisto che si effettua lo si fa da un privato, da un’impresa le cui vendite sono escluse da IVA o da un’impresa in regime IVA.

 Quando pagare l’IVA?

Nel caso in cui si acquisti da privato o a impresa in esenzione IVA, non sarà da corrispondere alcuna percentuale relativa all’IVA. Nel caso in cui si acquisti la prima casa da un’impresa in regime IVA, invece, sarà da corrispondere il 4% di imposta sul valore aggiunto (IVA) anziché l’ordinario 10% vigente sull’acquisto degli immobili. 

Imposta di registro

Se si acquista da privato o da impresa in esenzione, l’imposta di registro sarà limitata al 2% sul valore catastale dell’immobile, anziché il normale 9% relativo a un normale acquisto immobiliare.

Se l’acquisto è soggetto a IVA, l’Imposta di Registro sull’acquisto della prima casa sarà definita in una misura fissa di 200 euro.

 Imposta ipotecaria e catastale

Anche in questo caso si deve fare una distinzione fondamentale tra la tipologia di venditore al quale ci si affida per l’acquisto della prima casa. Nel caso di acquisto da privato o da azienda in esenzione IVA, infatti, le imposte Ipotecaria e Catastale saranno definite in una misura fissa pari a 50 euro ciascuna.

Nel caso di acquisto da impresa in normale regime IVA, invece, le due imposte saranno definite nella misura di 200 euro ciascuna. 

Ulteriori agevolazioni

L’acquisto della prima casa, oltre a quelle ottenibili con il mutuo prima casa, porta con sé una serie di ulteriori agevolazioni, come:

  1. Detrazione della Service Tax Tasi (questa agevolazione è dipendente dalle politiche comunali e delle singole amministrazioni. Va quindi verificata di caso in caso)
  2. Detrazione degli interessi passivi. Si tratta della detrazione del 19% del costo che viene addebitato a titolo di interessi passivi sul mutuo ipotecario acceso per l’acquisto dell’abitazione.
  3. L’agevolazione può comprendere anche i costi sostenuti per l’apertura dell’istruttoria, quelli relativi alla perizia fatta eseguire dalla banca prima del mutuo, i costi inerenti l’atto notarile. Il tutto fino a 4000 euro massimi.

Mutuo immobiliare o ipotecario: come funziona?

Abbiamo, fin qui, visto come l’acquisto di una prima casa può dare luogo ad agevolazioni fiscali e detrazioni piuttosto importanti dal punto di vista economico.

Abbiamo anche visto come sia piuttosto stringente (ma allo stesso tempo piuttosto semplice) la definizione di “prima casa” e come da essa dipenda l’esito positivo o negativo delle agevolazioni richieste.

Abbiamo chiamato più volte in causa il termine Mutuo o mutuo ipotecario.

In questa ultima parte dell’articolo vediamo di cosa si tratta e di come funziona.

Il mutuo ipotecario altro non è che un finanziamento la cui garanzia è data dal bene stesso che si sta acquistando. È un finanziamento finalizzato all’acquisto di un immobile; sarà l’immobile stesso a garantire alla banca o all’istituto di credito un’eventuale rientro del denaro emesso, nel caso in cui il debitore risultasse insolvente.

Per fare questo, l’immobile sarà iscritto in uno speciale registro (quello ipotecario) dal quale sarà rimosso solo nel momento in cui il mutuo risulterà estinto.

La durata di un mutuo ipotecario va da cinque a trent’anni. Questa durata dipenderà dall’ammontare del mutuo totale e dalle caratteristiche salariali o di capacità creditizia del debitore.

Si tratta dello strumento creditizio per l’acquisto di immobili più usato oggi e, oltre il 60% dei mutui di questo tipo è per l’acquisto di prime case.

La richiesta di un mutuo ipotecario passa attraverso varie e ben precise fasi:

  1. Si inizia valutando le condizioni proposte dalle banche. Per l’acquisto della prima casa, infatti, alcuni istituti di credito accordano una cifra che coprirà circa l’80% del costo finale dell’abitazione.
    Altri, invece, riescono ad arrivare fino al 100%, coprendo così il totale della spesa da sostenere non solo per l’acquisto della casa, ma anche tutte le spese accessorie: da quelle sostenute per la redazione e il trattamento dell’atto notarile, a quelle di perizia a eventuali altre spese, comprese quelle per possibili lavori di ristrutturazione dell’immobile.
  2. Si dovranno valutare, inoltre, altri aspetti che andranno a impattare sul costo finale dell’operazione, come, a titolo di esempio, il tasso di interesse che sarà applicato dalla banca, le spese inerenti l’istruttoria e quelle di perizia da parte del tecnico che dovrà valutare l’effettivo valore dell’immobile. Sarà, inoltre, da valutare il costo del premio assicurativo obbligatorio e comprensivo della copertura contro incendio e scoppio.
  3. Una volta scelta la banca che fa al caso nostro, ci si dovrà mettere in contatto e iniziare le pratiche relative all’apertura del mutuo.
  4. Quest’ultimo passaggio andrà effettuato non prima di aver scelto quale tipologia di tasso di interesse farà al caso nostro. Esistono, infatti, mutui a tasso fisso e altri a tasso variabile.
    Nel primo caso, il tasso di interesse resterà invariato per tutta la durata del mutuo e sarà calcolato utilizzando un parametro chiamato IRS (Interest Rate Swap). Nel secondo caso, invece, il tasso di interesse sarà rimodulato in base alle variazioni di altri due parametri: Euribor e BCE. Esistono altre due tipologie di tassi di interesse relativi ai mutui: un primo che mette in relazione tasso fisso e tasso variabile. Un secondo che viene detto “con CAP” che mette al riparo il mutuatario da un’eccessiva salita dei tassi di interesse.

Una volta scelto l’istituto di credito presso il quale richiedere il mutuo si procederà, tramite la stessa banca, a una perizia che definirà il reale valore del bene.

Da lì si procederà con l’emissione del credito e, in sede notarile, alla compravendita vera e propria.

Da quel momento il mutuatario sarà il proprietario dell’immobile e potrà dirsi conclusa la fase iniziale, forse quella più complessa, di tutta l’operazione.

Resteranno soltanto le rate mensili da pagare. Un vero piacere cui sottoporsi mentre potremo goderci la nostra nuova casa. La prima casa di proprietà della nostra vita.

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