Si pensa, spesso erroneamente, che, una volta acceso un mutuo ipotecario, questo ci terrà legati e in obbligo nei confronti della banca fino alla completa estinzione del desiderato e spesso caro finanziamento. Molti, invece, non sanno quanto questo pensiero sia errato e quanto mai falso.
Esistono, infatti, strumenti che permettono di poter rivalutare le condizioni iniziali concordate con la banca in sede di emissione del mutuo, modificarne i parametri, sostituire il vecchio mutuo con uno nuovo a condizioni economiche più vantaggiose.
Mutuo surroga
Il mutuo surroga è una di queste possibilità. Resa possibile dalla legge 40 del 2007 (comunemente conosciuta come Legge Bersani), grazie alla surroga (o surrogazione) è possibile trasferire il mutuo dalla banca con la quale lo si è stipulato inizialmente, ad un altro istituto che possa garantire condizioni migliori, il tutto a costo zero.
Come funziona la surrogazione del mutuo?
Innanzitutto è bene chiarire che portare il mutuo da un istituto ad un altro (la surroga viene chiamata, infatti, anche portabilità del mutuo) equivale a estinguere il mutuo esistente (cioè in corso) e aprirne uno nuovo presso un’altra banca fornendo a garanzia del mutuo la stessa ipoteca generata con il primo mutuo.
Questo vale sia per i mutui prima casa come per le altre tipologie di mutuo.
Si parla infatti di portabilità dell’ipoteca e la surroga è la possibilità che viene fornita al debitore di trovare migliori condizioni contrattuali.
L’occasione del passaggio da una tipologia di mutuo all’altro permetterà infatti, al debitore di contrattare ex novo alcune delle condizioni del mutuo stesso:
- il tasso di interesse (che potrà essere fisso o variabile)
- la durata del contratto.
Ciò che non si potrà ricontrattare sarà, invece, l’importo finanziato.
Tutte le norme che regolamentano la surrogazione del mutuo sono contenute nel Testo Unico Bancario attraverso l’articolo 120-quater, nel quale si definisce che il debitore può sempre avvalersi della possibilità di surrogazione. Una decisione, quella del debitore, alla quale la banca non può opporre resistenza.
La surroga del mutuo può essere fatta sia per il mutuo prima casa che per qualsiasi altro mutuo e non comporta costi. Il lavoro più lungo e complesso sarà quello di ricercare le migliori condizioni alle quali aderire. Internet pullula di motori di ricerca specifici. Una volta individuato il prodotto di interesse si tratterà di mettersi in contatto con il nuovo istituto di credito e dar seguito alla richiesta.
La risposta arriverà in tempi relativamente rapidi. L’operazione potrà essere fatta sia in merito a surroga del mutuo con formula a tasso fisso che per surroga del mutuo a tasso variabile ed è, per sua natura, ovviamente più conveniente delle condizioni fino a quel momento riconosciute.
Nella pratica come funziona questo strumento?
Innanzitutto è chiaramente dedicato a chi sia già debitore verso una banca per un debito finalizzato (detto anche mutuo di scopo).
La procedura prevederà che venga stipulato un nuovo mutuo ipotecario presso la nuova banca e alle nuove condizioni, con lo scopo di procurare la liquidità per estinguere il vecchio mutuo. Quello nuovo avrà espressamente come scopo proprio la chiusura del vecchio mutuo. Basterà dichiarare alla vecchia banca che l’estinzione è avvenuta attraverso denaro che proviene da un nuovo mutuo.
Dal canto suo, la vecchia banca dovrà fornire una ricevuta di pagamento (quietanza) attraverso la quale non solo dichiarerà l’estinzione del mutuo, ma anche che l’estinzione è stata resa possibile grazie a denaro ottenuto tramite un nuovo mutuo stipulato con un altro istituto di credito.
Chiude il cerchio la stipula di un atto di surrogazione attraverso il quale si dichiarerà che il debitore sostituirà la nuova banca alla vecchia anche nelle garanzie.
Nella sostanza, la surrogazione permette di ottenere le che le vecchie garanzie (più frequentemente l’ipoteca sull’immobile acquistato, ma anche un’eventuale fideiussione) possano valere anche sul nuovo mutuo. In pratica è come se si separassero le garanzie dal vecchio mutuo e le si unissero a quello nuovo. È questo il motivo per cui questa operazione di portabilità più che riferita al mutuo è il caso di dire che è riferita all’ipoteca.
Rinegoziazione del mutuo
Se il muto surroga, come abbiamo visto fin qui, è una delle opportunità offerte oggi per una ridefinizione del mutuo, la cosiddetta rinegoziazione del mutuo costituisce una seconda possibilità nel mondo non certo semplice dei mutui.
Quali sono le differenze tra la surrogazione e la rinegoziazione?
Innanzitutto bisogna precisare che, a differenza della surrogazione, nel caso della rinegoziazione la banca non ha l’obbligo di accettare la proposta del debitore.
Nella rinegoziazione, poi, non si cambia banca né strumento creditizio. La rinegoziazione mutuo, infatti, prevede una ridefinizione delle condizioni con la medesima banca con la quale avevamo inizialmente stipulato il contratto di mutuo.
Per ridefinizione si intendono tutti quegli aspetti e condizioni che regolamentano il muto: il tasso di interesse, la durata del mutuo, le commissioni che stiamo pagando alla banca.
Questo solo per fare degli esempi.
Come nella surrogazione, il passo preliminare che un mutuatario deve sempre fare è quello relativo al controllo dei tassi di interesse presenti sul mercato.
I tassi, infatti, mutano e cambiano costantemente; se ci si accorge che i tassi attualmente sono più bassi di quelli che si stanno pagando e l’estinzione del mutuo è ancora lontana, è buona norma (soprattutto ai fini della convenienza economica) cercare di ridefinire quelle condizioni stipulate inizialmente con la banca.
È bene sapere che la banca, in caso di richiesta di rinegoziazione, accorderà al mutuatario le nuove condizioni relative ai tassi presenti sul mercato, ma farà sempre il possibile per accontentare il cliente, soprattutto in questo periodo di crisi.
L’invito che normalmente si rivolge ai clienti mutuatari è di informarsi bene sui mutui di mercato più aggiornati, facendo attenzione alle indicazioni che i siti internet specifici forniscono giornalmente. È bene anche ricordarsi che i parametri attraverso cui calcolare il tasso del proprio mutuo variano a seconda che il tasso scelto sia fisso o variabile.
Il tasso fisso, infatti, si basa su un indicatore chiamato EURIRS (o semplicemente IRS) ed è diffuso quotidianamente dalla FBE (Federazione Bancaria Europea). Esso indica una media delle quotazioni alle quali le banche che operano nella UE realizzano il cosiddetto Interest Rate Swap.
Altro indicatore, invece, è quello relativo ai mutui a tasso variabile. Per questo tipo di tasso, infatti, gli indicatori disponibili sono due: EURIBOR e TASSO BCE.
Il primo è il cosiddetto tasso interbancario ed è ottenuto tramite la media ponderata dei tassi di interesse sui quali le banche europee si basano per la cessione dei depositi in prestito.
Il secondo, invece, altro non è che il tasso di interesse al quale la BCE (Banca Centrale Europea) concede prestiti agli istituti bancari operanti nella UE.
Una volta compreso il tasso di interesse più conveniente, sarà bene recarsi in banca per la rinegoziazione.
Quali clienti preferiscono le banche
Ci sono delle caratteristiche che contraddistinguono il candidato “ideale” al quale la banca non potrà negare una rinegoziazione del mutuo.
Se non avete mai saltato una rata del mutuo e quindi siete regolarmente pagatori delle rate, sicuramente un primo punto è a vostro favore.
Ricordiamo, infatti che il mancato pagamento delle rate con regolarità mette, giustamente, la banca in posizione di preminenza nei confronti del debitore tanto da poter vantare diritti sull’abitazione offerta in qualità di garanzia per l’emissione del mutuo stesso.
Essere clienti della banca anche per altre tipologie di servizi è un secondo punto a favore di una rinegoziazione vantaggiosa. Avere un conto corrente presso la stessa banca del mutuo, oppure titoli, una carta di credito o di debito, sono tutte caratteristiche che vi mostreranno più appetibili alla banca, la quale non avrà quindi alcun interesse a negarvi uno sconto.
Avete a portata di mano i preventivi di altre banche perché avevate inizialmente pensato di rivolgervi al mutuo surroga. Anche questo è un punto di estremo interesse da parte della banca, la quale non mancherà di accordarvi un trattamento migliorativo.
Le condizioni che normalmente vengono accordate sono quelle relative allo spread, che puntualmente viene in parte ridotto, quelle relative ad una diminuzione o eliminazione di costi amministrativi per l’incasso della rata o per le spese di gestione annuale del finanziamento, oltre che la possibilità di modificare il tipo di tasso applicato al mutuo ipotecario, passando ad esempio da tasso fisso a variabile e viceversa, o applicando il tasso con cap.
La rinegoziazione del mutuo oggi
La rinegoziazione sta diventando sempre più un’alternativa alla surroga, tanto che molte banche, nel timore di perdere clienti, propongono per prime, a periodi ben definiti, la rinegoziazione del mutuo.
Caso differente è quello relativo al mutuatario che fosse in difficoltà economica. Poiché è nell’interesse della banca che il cliente non giunga ad una situazione in cui non fosse più possibile pagare le rate, normalmente la banca propone una rinegoziazione del contratto che prevede un allungamento della durata del mutuo. Questo permetterà al mutuatario di dover sopportare una rata più bassa e, di conseguenza, una spesa di mutuo mensile più facilmente abbordabile.
Allo stesso tempo permetterà alla banca di non incorrere nella gestione di un mutuo in sofferenza con tutte le conseguenze del caso: recupero del credito, esecuzione dell’ipoteca, vendita dell’immobile all’asta. Tutte operazioni non solo costose per la banca, ma che non garantiscono un rientro totale della cifra scoperta.
