Mutuo seconda casa: vantaggi e svantaggi
Acquistare una seconda casa può rivelarsi un’operazione davvero vantaggiosa. Questo per una molteplicità di motivi che vanno da un abbassamento generalizzato dei prezzi di acquisto, all’abbassamento dei tassi, fino alla possibilità di utilizzare la casa personalmente in determinati periodi e, in caso di assenza, affittarla attraverso piattaforme online o tramite le classiche agenzie.
Ma vediamo questi punti a uno a uno.
È ormai assodato che il prezzo delle case sia in calo costante. Questo alla luce della crisi che, ormai da anni, colpisce il mercato edilizio e della sovrabbondanza di abitazioni sfitte o vuote e invendute. Questo fenomeno colpisce più o meno tutte le località: turistiche e non. Soprattutto quelle in cui il prezzo degli immobili non è stato mai particolarmente alto (località meno alla moda, luoghi più piccoli e con meno attrattività di turismo “ricco”).
I tassi di interesse del mutuo seconda casa, dal canto loro, hanno subito, nel tempo, un calo davvero sensibile con una conseguente facilitazione, per molti, a ottenere la possibilità, ma soprattutto a favorire la scelta di muoversi per acquistare una seconda abitazione.
C’è, poi, tutta la gamma di possibilità di affittare la seconda casa. Opportunità messe a segno, da qualche anno a questa parte, dalla rete, grazie alla nascita dei network relativi agli affitti da parte di privati (Airbnb ne è un esempio) che hanno permesso a numerosi proprietari di seconde case di farle in un certo senso fruttare e trasformarle in un secondo lavoro.
L’hosting, infatti, è un nuovo e interessante modo di fare impresa che, oggi, vista anche la crisi industriale, potrebbe offrire a diverse persone l’opportunità di rimettersi sul mercato con una seconda professione piuttosto remunerativa.
Ma quali sono le differenze tra un mutuo ipotecario acceso per acquistare una prima casa e uno, invece, dedicato all’acquisto della seconda casa?
Sicuramente, e questo bisogna dirlo subito, nell’accensione di un mutuo dedicato all’acquisto della seconda casa, verranno a mancare tutti quei vantaggi che, invece, l’acquisto di una prima casa utilizzata come abitazione principale può garantire.
L’acquisto di una seconda casa, quindi, è sicuramente meno vantaggioso economicamente. Vediamone le ragioni:
- Bisogna innanzitutto fare una distinzione tra due diversi gruppi di venditori dai quali andremo ad acquistare la casa: a. Privati e imprese esenti da IVA, b. Imprese con IVA.
- Il caso a. Presenterà in partenza l’assenza dell’imposta sul valore aggiunto IVA. Il caso b invece, presenterà l’IVA al 10% che salirà al 22% in caso di abitazione di lusso. Una bella cifra già in partenza che potrebbe scoraggiare i più indecisi.
- Bisogna, poi, considerare l’Imposta di Registro. A differenza dell’acquisto della prima casa, per la quale questa imposta è settata al 4%, per l’acquisto della seconda casa sale al 9% del valore catastale se l’acquisto viene fatto presso un privato o un’impresa IVA esente o a 200 euro se l’acquisto viene fatto da impresa con pagamento dell’IVA ordinaria.
- Discorso diverso è quello relativo all’imposta catastale e a quella ipotecaria per le seconde case. Queste imposte, infatti, restano le stesse, sia che si tratti di acquisto della prima casa che della seconda. Nel caso in cui si acquisti la casa da un privato o da un’impresa esente IVA le due imposte si attestano sui 50 euro l’una. Nel caso di acquisto da impresa con IVA saranno invece a 200 euro ciascuna.
I vantaggi della seconda casa
Quando si acquista una seconda casa bisogna fare i conti con tutte quelle spese che, normalmente assenti nella prima casa, sono presenti, invece, nella seconda.
A partire dalle tasse comunali IMU e TASI. Opzioni che di primo acchito possono sembrare solo svantaggiose, ma che, esaminate meglio, non sono poi così negative, considerata la possibilità di fruire di una seconda proprietà.
La prima viene calcolata in proporzione alla quota e ai mesi di possesso dell’immobile. Ma il mese si calcola per intero solo se si superano i 15 giorni.
La seconda si basa sul numero di mesi di possesso dell’abitazione.Nel caso di un’abitazione in comproprietà, fenomeno sempre più frequente negli ultimi anni, andrà pagata proporzionalmente da tutti i proprietari.
In merito alla TASI che, lo ricordiamo, è la cosiddetta tassa sui beni indivisibili (servizi pubblici messi a disposizione dal comune), ci sono alcuni casi in cui le amministrazioni comunali tendono a ridurle in presenza di determinate condizioni (unico abitante, utilizzo saltuario dell’immobile, residenti all’estero per più di 6 mesi).
Questi aspetti che, in fondo, costituiscono delle agevolazioni per i possessori di seconde case, subiscono un’ulteriore agevolazione nel caso del “comodato d’uso” a parenti di primo grado.
È il caso, ad esempio, dei genitori che offrono in comodato d’uso ai figli la seconda casa. In questo caso vi è uno sgravio del 50% su base imponibile per IMU e TASI. Questo significa che la riduzione sarà sull’ammontare su cui si calcola l’imposta basata sull’aliquota applicata.
L’accensione di un mutuo per l’acquisto di una seconda casa avrà le stesse identiche regole che presenta il mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa.
Una volta verificate le condizioni offerte da parte delle banche, effettuando anche una ricerca e un confronto online, dovrà essere effettuato un controllo preliminare sull’immobile che si sta acquistando, verificando che non sia gravato da ipoteche. Si dovrà, inoltre, effettuare una perizia dell’abitazione per controllarne l’effettivo valore.
Scelta la formula di mutui preferita e l’istituto di credito presso il quale si vorrà fare la richiesta di mutuo ipotecario, si procederà con la stipula e il rogito davanti al notaio. Da quel momento la seconda casa sarà nostra e potremo disporne come meglio desideriamo.
Un’ultima considerazione: nella valutazione relativa alla possibilità di acquistare una seconda casa, magari in una località di villeggiatura, sarà bene verificare il tasso di aumento del valore dell’immobile nel tempo. Capita spesso, infatti, che il valore delle abitazioni nei luoghi di villeggiatura cresca in maniera più lenta rispetto alle abitazioni in normali contesti urbani.
