Mutuo seconda casa: vantaggi e svantaggi
Acquistare una seconda casa può rivelarsi un’operazione davvero vantaggiosa. Questo per una molteplicità di motivi che vanno dall’andamento dei prezzi di acquisto, oggi in una fase di stabilizzazione, all’evoluzione dei tassi dei mutui, fino alla possibilità di utilizzare la casa personalmente in determinati periodi e, in caso di assenza, affittarla attraverso piattaforme online o tramite le classiche agenzie.
Ma vediamo questi punti a uno a uno.
Dopo il lungo periodo di calo dei prezzi seguito alla crisi del settore edilizio degli anni passati, il mercato immobiliare italiano si trova oggi in una fase di stabilizzazione, con una crescita dei prezzi generalmente moderata e piuttosto differenziata a seconda delle zone. Gli immobili di pregio e quelli più efficienti dal punto di vista energetico tendono ad apprezzarsi più rapidamente, mentre nelle località meno alla moda o meno legate al turismo “di fascia alta” i prezzi restano generalmente più accessibili.
I tassi di interesse del mutuo seconda casa, dal canto loro, dopo essere scesi a livelli molto bassi negli anni passati, hanno vissuto una fase di forte rialzo tra il 2022 e il 2023, per poi moderarsi progressivamente. Ad oggi i tassi fissi si aggirano generalmente tra il 2,7% e il 4,4% TAN, mentre quelli variabili tra l’1,9% e il 3,5% TAN: livelli superiori rispetto ai minimi storici di qualche anno fa, ma tali da rendere comunque sostenibile, per molti, la scelta di acquistare una seconda abitazione. Conviene sempre confrontare le offerte più aggiornate al momento della richiesta.
C’è, poi, tutta la gamma di possibilità di affittare la seconda casa. Opportunità messe a segno, da qualche anno a questa parte, dalla rete, grazie alla nascita dei network relativi agli affitti da parte di privati (Airbnb ne è un esempio) che hanno permesso a numerosi proprietari di seconde case di farle in un certo senso fruttare e trasformarle in un secondo lavoro.
L’hosting, infatti, è un nuovo e interessante modo di fare impresa che, oggi, potrebbe offrire a diverse persone l’opportunità di rimettersi sul mercato con una seconda professione piuttosto remunerativa.
Ma quali sono le differenze tra un mutuo ipotecario acceso per acquistare una prima casa e uno, invece, dedicato all’acquisto della seconda casa?
Sicuramente, e questo bisogna dirlo subito, nell’accensione di un mutuo dedicato all’acquisto della seconda casa, verranno a mancare tutti quei vantaggi che, invece, l’acquisto di una prima casa utilizzata come abitazione principale può garantire.
L’acquisto di una seconda casa, quindi, è sicuramente meno vantaggioso economicamente. Vediamone le ragioni:
- Bisogna innanzitutto fare una distinzione tra due diversi gruppi di venditori dai quali andremo ad acquistare la casa: a. Privati e imprese esenti da IVA, b. Imprese con IVA.
- Il caso a. Presenterà in partenza l’assenza dell’imposta sul valore aggiunto IVA. Il caso b invece, presenterà l’IVA al 10% che salirà al 22% in caso di abitazione di lusso. Una bella cifra già in partenza che potrebbe scoraggiare i più indecisi.
- Bisogna, poi, considerare l’Imposta di Registro. A differenza dell’acquisto della prima casa, per la quale questa imposta è settata al 2% (in presenza delle agevolazioni prima casa), per l’acquisto della seconda casa sale al 9% del valore catastale se l’acquisto viene fatto presso un privato o un’impresa IVA esente o a 200 euro se l’acquisto viene fatto da impresa con pagamento dell’IVA ordinaria.
- Discorso diverso è quello relativo all’imposta catastale e a quella ipotecaria per le seconde case. Queste imposte, infatti, restano le stesse, sia che si tratti di acquisto della prima casa che della seconda. Nel caso in cui si acquisti la casa da un privato o da un’impresa esente IVA le due imposte si attestano sui 50 euro l’una. Nel caso di acquisto da impresa con IVA saranno invece a 200 euro ciascuna.
I vantaggi della seconda casa
Quando si acquista una seconda casa bisogna fare i conti con tutte quelle spese che, normalmente assenti nella prima casa, sono presenti, invece, nella seconda.
A partire dalla tassa comunale IMU (Imposta Municipale Unica), che dal 2020 ha assorbito anche la TASI, unificando le due imposte in un solo tributo. Un’opzione che di primo acchito può sembrare solo svantaggiosa, ma che, esaminata meglio, non è poi così negativa, considerata la possibilità di fruire di una seconda proprietà.
L’imposta viene calcolata in proporzione alla quota e ai mesi di possesso dell’immobile. Il mese si calcola per intero solo se si superano i 15 giorni. Nel caso di un’abitazione in comproprietà, fenomeno sempre più frequente negli ultimi anni, andrà pagata proporzionalmente da tutti i proprietari.
Anche dopo l’unificazione con la TASI (che era la tassa sui cosiddetti beni indivisibili, cioè i servizi pubblici messi a disposizione dal comune), i comuni mantengono un margine di discrezionalità sulle aliquote e possono prevedere riduzioni in presenza di determinate condizioni (unico abitante, utilizzo saltuario dell’immobile, residenti all’estero per più di 6 mesi).
Questi aspetti che, in fondo, costituiscono delle agevolazioni per i possessori di seconde case, si affiancano a un’ulteriore agevolazione prevista nel caso del “comodato d’uso” a parenti di primo grado.
È il caso, ad esempio, dei genitori che offrono in comodato d’uso ai figli la seconda casa: se il contratto viene regolarmente registrato e ricorrono i requisiti di legge, si ha diritto a uno sgravio del 50% sulla base imponibile IMU. Questo significa che la riduzione sarà sull’ammontare su cui si calcola l’imposta, prima dell’applicazione dell’aliquota.
L’accensione di un mutuo per l’acquisto di una seconda casa avrà le stesse identiche regole che presenta il mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa.
Una volta verificate le condizioni offerte da parte delle banche, effettuando anche una ricerca e un confronto online, dovrà essere effettuato un controllo preliminare sull’immobile che si sta acquistando, verificando che non sia gravato da ipoteche. Si dovrà, inoltre, effettuare una perizia dell’abitazione per controllarne l’effettivo valore.
Scelta la formula di mutui preferita e l’istituto di credito presso il quale si vorrà fare la richiesta di mutuo ipotecario, si procederà con la stipula e il rogito davanti al notaio. Da quel momento la seconda casa sarà nostra e potremo disporne come meglio desideriamo.
Un’ultima considerazione: nella valutazione relativa alla possibilità di acquistare una seconda casa, magari in una località di villeggiatura, sarà bene verificare il tasso di aumento del valore dell’immobile nel tempo. Capita spesso, infatti, che il valore delle abitazioni nei luoghi di villeggiatura cresca in maniera più lenta rispetto alle abitazioni in normali contesti urbani.
