Nonostante il mercato immobiliare italiano presenti ancora oggi diverse criticità, nel nostro paese si assiste molto spesso al desiderio di molti di costruire una casa ex novo, nella forma e nell’aspetto che più si vuole. In questi casi, molte persone ricorrono ad un mutuo per costruire casa.
Mutuo Edilizio: cos’è
Il mutuo edilizio è lo strumento finanziario cui normalmente si ricorre quando si vuole costruire (ma è valido anche per le ristrutturazioni) una casa nuova.
Si tratta di un prestito che un ente mutuante (normalmente una banca o una società finanziaria) eroga a favore di un mutuatario (il contraente del mutuo stesso) al fine di costruire un’abitazione su di un terreno di proprietà o che si deve acquistare con questo scopo.
Poiché il mutuo è uno dei servizi offerti dalla banca, ha carattere “oneroso”; questo significa che la restituzione del denaro dato in prestito avverrà in misura superiore rispetto al denaro prestato, perché dovranno essere corrisposti degli interessi e dovranno essere pagate spese accessorie che variano da banca a banca.
Il mutuo edilizio, quindi, va richiesto nel momento in cui ci si decidesse di costruire una nuova casa e non si dovesse avere il denaro necessario per farlo.
Esistono molti tipi di mutuo per costruire casa, così come ogni istituto di credito o finanziaria ha le proprie regole, condizioni, richieste.
Mutuo edilizio e mutuo ipotecario: quali differenze?
Rispetto al tradizionale mutuo ipotecario che viene normalmente utilizzato per l’acquisto di abitazioni già esistenti, il mutuo edilizio presenta alcune differenze. Di queste, una è la più evidente: l’erogazione della cifra richiesta alla banca.
Nel mutuo tradizionale, infatti, la cifra viene solitamente erogata per intero, tanto che l’addetto dell’istituto di credito, presente al momento della stipula di compravendita dell’immobile presso il notaio, procede al pagamento direttamente al proprietario di fronte al notaio stesso. Puoi effettuare una stima utilizzando il nostro calcolatore mutuo.
Per quanto riguarda il mutuo edilizio, invece, il pagamento avviene per fasi successive all’inizio dei lavori.
Questa tipologia di pagamento prende il nome di pagamento a Stato di Avanzamento Lavori (detto comunemente, per abbreviare, SAL).
Ciò significa che ad ogni step di costruzione dell’abitazione, un tecnico nominato dalla banca (o comunque una perizia asseverata) effettuerà dei sopralluoghi sul cantiere per verificare che i lavori stiano procedendo secondo quanto previsto e, solo dopo il suo ok, la banca erogherà una parte della cifra stabilita in sede di firma del contratto di mutuo. Il costo di ogni perizia intermedia, che resta a carico del mutuatario, si aggira generalmente fra i 100 e i 150 euro a verifica, a seconda della banca e del tecnico incaricato.
Durante la fase di costruzione, finché il mutuo non è stato erogato per intero, in molti casi il mutuatario paga solo la quota interessi sulle somme già erogate, senza dover anticipare capitale: il piano di ammortamento vero e proprio (con il rimborso di capitale e interessi) parte generalmente solo dopo il completamento dell’opera e l’erogazione dell’ultima tranche.
La banca definisce, inoltre, un tempo massimo di esecuzione dei lavori (indicativamente fra i 24 e i 36 mesi, a seconda della banca e della complessità del progetto) entro i quali l’immobile dovrà essere completato.
Mutuo edilizio: tassi di interesse e agevolazioni fiscali nel 2026
Come per tutti i mutui, anche per il mutuo edilizio il tasso di interesse applicato dipende dai tassi di riferimento del momento (Eurirs per il tasso fisso, Euribor per il tasso variabile) a cui si somma lo spread deciso dalla singola banca. Nel 2026, con l’Eurirs a 20 anni intorno al 2,6% e uno spread competitivo compreso indicativamente fra lo 0,6% e l’1%, i mutui per costruzione a tasso fisso si collocano orientativamente fra il 2,7% e il 3% di TAN, con qualche ulteriore sconto (fra lo 0,10% e lo 0,60% sul tasso) generalmente riservato agli edifici costruiti secondo standard energetici elevati (classe A o B).
Sul fronte fiscale, gli interessi passivi pagati su un mutuo edilizio per la costruzione dell’abitazione principale sono detraibili ai fini IRPEF nella misura del 19%, esattamente come per i mutui di acquisto. Il limite massimo di spesa su cui calcolare la detrazione è però più basso: 2.582,28 euro l’anno (contro i 4.000 euro previsti per l’acquisto), per un beneficio fiscale massimo di circa 490 euro l’anno. Perché la detrazione sia valida, il contratto di mutuo deve essere stipulato nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori (comprovato dal permesso di costruire o titolo equivalente), e l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro due anni dal termine dei lavori.
Per quanto riguarda le garanzie statali, il Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap (prorogato fino al 31 dicembre 2027) resta pensato principalmente per l’acquisto della prima casa, ma in alcuni casi le banche lo estendono anche a operazioni che comprendono un intervento di costruzione o ristrutturazione legato all’acquisto della prima abitazione: conviene quindi verificare direttamente con l’istituto di credito se il proprio mutuo edilizio può rientrare fra le operazioni garantite. Per gli under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro la garanzia statale può coprire fino all’80% della quota capitale, su mutui fino a un massimo di 250.000 euro.
Mutuo edilizio: garanzie e documenti richiesti
Come avviene in ogni prestito, anche in questa tipologia di mutuo sono richieste delle garanzie che proteggano la banca da un’eventuale mancato pagamento delle rate da parte del mutuatario.
Se, infatti, nel mutuo ipotecario la garanzia è costituita dallo stesso immobile che si sta acquistando, nel mutuo edilizio, non essendo di fatto ancora presente un immobile, occorre individuare un’altra forma di garanzia.
In mancanza di un terzo soggetto che possa fungere da garante, nel caso di un mutuo edilizio la banca iscriverà un’ipoteca sul terreno sul quale la casa verrà costruita (e successivamente sul fabbricato, man mano che prende forma). Il terreno, infatti, è l’unica entità esistente al momento della stipula del contratto di mutuo. L’importo finanziabile, inoltre, viene normalmente calcolato in rapporto al valore complessivo dell’opera finita (terreno più costruzione), con un LTV (rapporto fra finanziamento e valore) che può arrivare fino all’80% a seconda della banca e del profilo del richiedente.
La documentazione richiesta per l’apertura di un mutuo edilizio presenta alcune variazioni da istituto a istituto. La documentazione di base è, però, sostanzialmente la stessa:
- Documento di identità e codice fiscale
- Buste paga recenti (in caso di lavoro a tempo indeterminato) o dichiarazione dei redditi, oltre agli estratti conto degli ultimi mesi
- Mappa e visura catastale del terreno
- Certificato di destinazione urbanistica e permesso di costruire (o titolo edilizio equivalente)
- Progetto approvato e computo metrico/preventivo dettagliato dei costi di costruzione
- Certificato di ipoteca
- Documenti notarili
A seconda dell’istituto di credito, inoltre, possono essere richiesti ulteriori documenti. Un parametro che quasi tutte le banche verificano è il rapporto fra la rata del mutuo e il reddito del richiedente, che dovrebbe generalmente restare entro il 30% circa del reddito netto disponibile.
