Differenza tra mutuo fondiario o ipotecario

Tra i momenti importanti nella vita di una persona, l’acquisto di una casa (soprattutto se la prima) è sicuramente uno dei più significativi.

Tranne che non si abbia da parte un più che ricco gruzzolo, l’acquisto di una casa comporta la richiesta ad una banca, da parte dell’acquirente, di un prestito: il cosiddetto mutuo. La scelta, solitamente, cade su due tipi di mutuo: mutuo fondiario e mutuo ipotecario.

Ma quali sono le differenze tra queste due tipologie di finanziamento? Quali i vantaggi e quali, invece, gli svantaggi?

mutuo fondiario o ipotecario

Mutuo Fondiario: cos’è e come funziona

Il mutuo fondiario è una forma di finanziamento con scadenza a medio o lungo termine (da 18 mesi a 30 anni) che può essere richiesto in maniera esclusiva per espletare alcune specifiche finalità.

L’acquisto di una prima casa, la sua ristrutturazione o la costruzione di una nuova casa, rientrano tra queste finalità. Il regolamento che controlla e guida questa formula di finanziamento è all’articolo 39 del testo unico bancario; per chi non lo sapesse, questo testo regola i rapporti tra le banche e i clienti e tra le banche e lo stato e sarebbe fondamentale comprenderne i punti per capire quali diritti e quali doveri, in quanto clienti, abbiamo in relazione ai nostri rapporti con gli istituti di credito.

Ma torniamo al mutuo fondiario e alle sue caratteristiche. È importante conoscere bene tutti gli aspetti che contraddistinguono questa forma di finanziamento, in quanto non sempre sono chiaramente espressi, né le banche li spiegano nei dettagli.

Mutuo fondiario caratteristiche

Conoscerne le caratteristiche, invece, è aspetto quanto mai fondamentale per operare la scelta più giusta e corretta dello strumento di credito che più farà al caso nostro. Il mutuo fondiario presenta, infatti, una serie di aspetti positivi che bisogna assolutamente tenere in considerazione, così come, per una valutazione completa si dovrebbero analizzare anche aspetti negativi o eventuali limitazioni.

Aspetti positivi

  • i tassi di interesse più convenienti rispetto al mutuo ipotecario
  • spese notarili più basse (normalmente ridotte della metà)

Due aspetti senza dubbio non indifferenti che, uniti alla possibilità di detrarre fiscalmente gli interessi passivi, possono garantire un cospicuo risparmio di denaro.

Obblighi o le limitazioni

Certamente bisogna fare i conti anche con gli obblighi o le limitazioni che questo genere di mutuo porta immancabilmente con sé.

Innanzitutto si tratta di un mutuo che può finanziare al massimo l’80% del bene che si sta acquistando. Questo in ragione del fatto che la prima garanzia da offrire alla banca è proprio l’immobile già di proprietà (nel caso di una ristrutturazione) o quello che si sta acquistando (nel caso di una prima casa). Il bene abitazione, infatti, verrà ipotecato per far fronte alle garanzie che, immancabilmente, la banca sarà a richiedere per “dormire sonni tranquilli” sul mutuo che avrà erogato.

La registrazione dell’ipoteca avverrà davanti ad un notaio come nel caso del mutuo ipotecario.

In alcuni casi ben specifici e solo per alcuni istituti bancari, inoltre, il limite dell’80% potrà essere superato, ma solo dietro la presentazione di ulteriori garanzie. Garanzie che potranno consistere in fideiussioni bancarie o in polizze assicurative extra e particolarmente forti.

Il secondo vincolo, invece, risiede nella durata di questo genere di mutuo. Esso, infatti, dovrà avere durata superiore ai 12 mesi e fino a 30 anni.

Terzo vincolo è costituito dalla finalità del mutuo stesso: esso è infatti previsto per l’acquisto di un’abitazione come prima casa, della ristrutturazione a fini di abitazione di un immobile di proprietà o della sua costruzione ex novo.

Quarto e ultimo vincolo è costituito dall’eventuale presenza sull’immobile, offerto come garanzia, di un’altra e precedente ipoteca. Opzione che, com’è chiaro, potrà comportare l’immediata sospensione della pratica e, di conseguenza, il suo respingimento.

Documentazione e tempistiche

L’apertura di un mutuo fondiario, al giorno d’oggi, comporta dal punto di vista documentale tempi davvero rapidi e veloci.

Si tratterà di consegnare all’istituto di credito scelto per la richiesta dell’erogazione del mutuo:

  • la documentazione anagrafica standard (carta di identità, codice fiscale) e aggiungere ad essa tutta la documentazione che attesti lo stato reddituale del richiedente (la busta paga o la dichiarazione dei redditi).
  • A questa documentazione andrà aggiunta, nel caso della ristrutturazione di un immobile, la certificazione di proprietà dell’immobile stesso ed un eventuale documento che comprovi l’inesistenza di ipoteche precedenti sull’immobile.

Una volta presentata la documentazione sarà la banca a procedere con le verifiche del caso e a dare l’eventuale parere favorevole all’erogazione del mutuo. Si tratta, normalmente, di un’erogazione in un’unica soluzione. Nei termini dell’ammortamento del mutuo, concordato in sede di stipula del contratto di mutuo con la banca, sarà possibile per il mutuatario l’estinzione del mutuo fondiario in anticipo. Questo comporterà il pagamento di alcuni oneri alla banca, ma al tempo stesso implicherà la cancellazione dell’ipoteca sull’immobile e la totale estinzione del contratto di mutuo.

Mutuo ipotecario: in cosa consiste e come si richiede

Il mutuo ipotecario è l’altra possibilità offerta a chi deve acquistare un’abitazione. Nel caso in esame le limitazioni o vincoli sono diversi rispetto al mutuo fondiario.

Ma entriamo meglio nel dettaglio di questa tipologia di mutuo.

Si tratta, innanzitutto, di un finanziamento, anche in questo caso, a medio o lungo termine (normalmente si va da un minimo di 5 anni ad un massimo di 30 anni, con alcuni istituti che sono disposti a concedere durate anche fino a 40 o 50 anni).

Rispetto al mutuo fondiario, il mutuo ipotecario si può utilizzare per l’acquisto di un’abitazione (anche non prima casa), la sua ristrutturazione, la sua costruzione ex novo o per il rifinanziamento di un mutuo già acceso precedentemente.

La caratteristica principale di questo tipo di mutuo (da cui deriva anche la sua definizione nominale) è l’ipoteca che immancabilmente verrà accesa, in qualità di garanzia, sull’immobile in fase di acquisto.

È naturale, infatti, che, per le cifre cospicue normalmente in ballo per l’acquisto di una casa, la banca richieda garanzie importanti allo scopo di rivalersi su di esse nel momento in cui il mutuatario (per dolo o per altre cause) dovesse interrompere il pagamento delle rate del mutuo.

La registrazione dell’ipoteca ha durata ventennale dal momento dell’accensione del mutuo; In seguito a questa operazione l’abitazione verrà iscritta  come ipotecata nel registro degli immobili presente al catasto.

Il valore dell’ipoteca, normalmente, sarà normalmente più alto rispetto al valore reale dell’immobile. Questo per preservare la banca nello sfortunato caso in cui per far fronte al capitale erogato con gli interessi per rate non pagate, un giorno la banca dovesse entrare in possesso dell’immobile.

Esistono, per il mutuo ipotecario, due tipologie di tasso di interesse: fisso o variabile.

A questi, si accompagnano, di solito, altre tipologie di tasso per la cui comprensione e per il cui aggiornamento è conveniente consultare gli appositi siti web che non solo permettono di valutare correttamente i parametri per l’indicazione del tasso, giorno dopo giorno, ma effettuano in automatico un confronto tra i tassi di interesse dei mutui tra tutti gli istituti bancari (fisici e online).

Questa potrebbe essere un’ottima occasione per farsi una prima idea sulla tipologia di mutuo e sulla sua durata ancor prima di recarsi in banca e contrattare con essa sugli interessi e sulle spese accessorie.

Inutile dire che, a fronte di limitazioni più leggere rispetto al mutuo fondiario, il mutuo ipotecario presenterà tassi di interesse superiori e spese notarili a prezzo pieno.

In ogni caso, i tassi di interesse, vanno calcolati valutando per prima cosa se aderire ad un tasso fisso o ad un tasso variabile. Diversi saranno, infatti, i parametri da valutare per calcolare il tasso stesso. Un’occhiata agli specifici siti internet aiuterà l’aspirante mutuatario a farsi una prima idea dei costi.

Anche nel caso delle spese notarili il consiglio è quello di richiedere diversi preventivi prima di affidarsi ad un professionista specifico, a meno che non si tratti di un professionista già conosciuto dall’acquirente e, quindi, di fiducia.

Normalmente, gli istituti bancari si appoggiano a professionisti di fiducia che mostrano sempre chiaramente in anticipo le spese per la gestione della pratica e dell’ipoteca.

Una chiacchierata con il responsabile dell’istituto di credito aiuterà senza dubbio a fare chiarezza anche su questo punto.

Documentazione mutuo ipotecario

Per la presentazione della domanda di mutuo, sarà sufficiente consegnare alla banca la documentazione preliminare che consisterà nella documentazione anagrafica standard (carta di identità e codice fiscale) e in quella reddituale (busta paga o dichiarazione dei redditi). A questo si dovranno aggiungere tutte le certificazioni relative ad un’eventuale ipoteca preesistente sull’immobile che si sta per acquistare.

Differenze tra mutuo fondiario ed ipotecario

Entrambi i mutui sono regolati dagli articoli 38 – 42 del Testo Unico Bancario – Decreto Legislativo n° 385 del 1° settembre 1993.

Ma vediamo qua di seguito alla fine quali sono le loro vere differenze:

  • Il mutuo fondiario è in genere destinato a finanziare l’acquisto e l’acquisto di un immobile mentre il mutuo ipotecario prevede maggiori finalità (acquisto, ristrutturazione, consolidamento debiti, liquidità…);
  • Il mutuo fondiario prevede in genere delle condizioni più vantaggiose soprattutto per le spese notarili;
  • Il mutuo fondiario è anche ipotecario ma non vale il contrario.

Conclusioni

È indubbio che, a parità di erogazione del finanziamento, i due mutui, pur apparentemente simili, sono in realtà molto diversi.

Si tratterà di fare tutte le valutazioni del caso e cercare di mettere sul piatto della bilancia limitazioni e benefici, così come sarebbe opportuno effettuare una valutazione sensata dei costi accessori che eventualmente dovessero intervenire.

Un pensiero a tavolino, magari con carta e penna alla mano e il consiglio di più di un professionista bancario, aiuterà a dissolvere tutti gli eventuali dubbi che dovessero sorgere.

L’acquisto di una casa, d’altra parte, non è mai un’operazione semplice e immediata e richiede senza dubbio un ragionamento complesso. Le due diverse tipologie di mutuo presentate e confrontate in questo articolo sono senza dubbio una buona partenza per iniziare a pensarci.