Mutuo ipotecario: cos’è
Il mutuo ipotecario è un finanziamento la cui garanzia è offerta dal bene stesso che si sta acquistando. Si tratta di un finanziamento finalizzato all’acquisto di un immobile che fungerà esso stesso da garanzia per la banca o l’istituto di credito sul mutuo erogato.
Nel mercato immobiliare si parla, infatti, di mutuo ipotecario perché l’immobile che stiamo acquistando vedrà costituire su di esso un’ipoteca, cioè di un diritto di garanzia su un bene di proprietà altrui in funzione di garanzia sul credito.
Il mutuo ipotecario per l’acquisto di un’immobile è lo strumento creditizio più utilizzato oggi nel mercato immobiliare. Sia perché si tratta di uno strumento ormai più che rodato nel mondo dei finanziamenti, sia, soprattutto, per le garanzie importanti offerte all’istituto che lo eroga.
Il creditore, infatti, come già visto più sopra, può fare ricorso al cosiddetto “diritto di rivalsa” nel caso in cui il debitore (comunemente detto mutuatario) risulti, nel tempo, essere insolvente.
L’esistenza della garanzia offerta dall’immobile stesso risulta essere una clausola propulsiva per gli istituti bancari che riescono, in questo modo, ad ottenere il corretto vantaggio economico che deriva dall’applicazione dei corretti tassi di interesse, ma riescono anche ad avere, in funzione di garanzia la possibilità di rivalersi sul debitore nel caso in cui questi risultasse non in grado o dolosamente di pagare le rate del mutuo.
La durata del mutuo ipotecario
Normalmente un mutuo ipotecario ha una durata che va da 5 a 30 anni. Chiaramente la durata dipende dall’ammontare totale del mutuo e dalle possibilità economiche mensili del mutuatario. Questi due elementi interconnessi tra loro fanno, poi, i conti con
la quota di interessi che saranno da pagare. Chiaramente, più il mutuo sarà lungo nel tempo, più saranno gli interessi che chi usufruirà del mutuo dovrà pagare.
Mutuo ipotecario: come funziona
Il funzionamento di un mutuo ipotecario è piuttosto semplice, in quanto si tratta di uno strumento creditizio ampiamente utilizzato ed il cui sistema è entrato a far parte della nostra vita da lungo tempo.
Come si procede alla richiesta di un mutuo?
Il primo passo da fare è quello di trovare l’istituto bancario adeguato a soddisfare le richieste del mutuatario.
Un primo passaggio potrebbe essere quello di “interrogare” un buon calcolatore mutuo online che metta a confronto i vari tipi di mutuo e i differenti istituti bancari.
Si tratta di un primo “assaggio”, per iniziare a farsi un’idea sui tassi, sulle possibilità offerte dalle banche e sulle condizioni economiche che verranno dedicate al cliente.
Prima di indirizzarsi su un tipo di mutuo a discapito di un altro, il cliente dovrà valutare alcune voci importanti che andranno ad impattare sul costo finale dell’operazione:
- Il tasso di interesse applicato dalla banca
- Le spese relative all’istruttoria della pratica
- Le spese di perizia dell’immobile
- Il costo del premio assicurativo obbligatorio che comprenderà incendio e scoppio
A queste informazioni si potranno aggiungere ulteriori richieste da parte del cliente come:
- Un foglio informativo che comprenderà tutte le voci appena viste
- Il contratto che si andrà a firmare in versione fac-simile
- Un documento di sintesi
- La guida redatta dalla Banca d’Italia contenente tutte le informazioni necessarie al mutuatario per stipulare con serenità il mutuo.
Il tasso di interesse
Ciò che coinvolge in maniera più forte i clienti, normalmente, è il tasso di interesse.
Da quali elementi è composto il tasso di interesse?
Sono due gli elementi che compongono il tasso di interesse che verrà applicato al mutuo:
- Un parametro di riferimento
- Lo spread
In merito al punto 1, il parametro di riferimento è un tasso interbancario che viene normalmente utilizzato nei paesi dell’Unione Europea. Esso rappresenta il costo del capitale finanziario all’ingrosso. Questo parametro varierà a seconda del tipo di mutuo che andremo a scegliere (Tasso fisso o Tasso variabile).
Per quanto riguarda il mutuo a tasso fisso il parametro che verrà preso in considerazione sarà l’IRS (Interest Rate Swap) ed è costituito da un dato medio su base quindicennale relativo ad accordi finanziari tra la banca ed uno speculatore che rischia il suo capitale. A questo dato la banca aggiunge la percentuale dello spread nel momento in cui si stipula il contratto di mutuo. Nel corso di tutta la durata del mutuo (quindi fino a 30 anni, anche se di recente vengono stipulati mutui anche a 40 anni) il tasso non cambierà mai. Questo potrebbe tradursi in uno svantaggio per la banca se i tassi tenderanno, nel tempo ad aumentare, oppure, potrebbe tradursi in uno svantaggio per il cliente se i tassi, nel tempo, tenderanno a diminuire.
Relativamente al Mutuo Tasso Variabile, invece, è totalmente il contrario rispetto a quello a tasso fisso. Innanzitutto il tasso, come dice il nome, è variabile. Si può, cioè, modificare nel tempo sulla base del costo del denaro a breve termine. La variazione può intervenire, rispetto al dato del tasso iniziale, con una frequenza prestabilita basandosi sull’andamento dei parametri stabiliti in sede di firma del contratto. Normalmente i parametri presi in considerazione sono l’Euribor o il BCE.
L’Euribor serve a indicare il tasso medio relativo agli accordi finanziari tra le principali banche dell’area euro. Il parametro BCE è invece il tasso al quale la Banca Centrale Europea concede liquidità agli istituti di credito in merito alle operazioni di rifinanziamento.
Esiste, poi, una terza possibilità di mutuo: quello che prende in considerazione due tipi di tasso. Una parte avrà il tasso fisso, l’altra quello variabile. Si tratta di una soluzione che sta a metà tra tasso fisso e tasso variabile. Laddove una compenserà gli svantaggi dell’altra.
Un quarto tipo di mutuo è quello cosiddetto con CAP che mette al riparo il mutuatario in caso di una salita dei tassi molto forte. In quel caso, infatti, la rata non potrà superare un tetto prefissato.
Tendenzialmente le banche preferiscono suggerire il Tasso Variabile, in quanto queste tipologia di mutuo sono soggette a minor rischio bancario rispetto ai mutui a Tasso Fisso, nonostante nel calcolo dell’IRS le banche si pongono in una posizione di sicurezza (almeno dal punto di vista statistico).
Lo spread, termine sempre più spesso usato (e abusato) indica il differenziale di rendimento tra i titoli (azioni, obbligazioni, titoli di stato) e quelli dello stesso tipo considerati di riferimento.1
Le diverse fasi della richiesta di mutuo
Una volta scelta la banca presso la quale effettuare l’operazione di mutuo si dovrà far sottoporre l’abitazione a perizia. Questo vale sia per i mutui prima casa che per quelli di altre tipologie. Questa operazione serve alla banca ad avere un riferimento sul valore dell’abitazione su cui si baserà l’ipoteca a garanzia del prestito. Il valore della perizia verrà, in sede di iscrizione dell’ipoteca, aumentato al 150% o 200% per arrivare, in alcuni casi, al 300%. Questo per proteggersi da eventuali perdite di valore dell’immobile o per garantirsi il recupero di costi non previsti.
L’ipoteca verrà iscritta, in sede notarile, nei registri immobiliari e presso la Conservatoria.
Come si estingue il mutuo ipotecario
Allo scadere del mutuo o in forma anticipata, il mutuatario potrà porre fine al mutuo.
Per mutui stipulati dopo il 2007 l’estinzione anticipata del mutuo non comporterà alcuna penale; la cosiddetta Legge Bersani (40/2007) infatti, ha eliminato le penali per l’estinzione anticipata dei mutui ipotecari.
Per i mutui la cui stipula è antecedente all’aprile del 2007, invece, è prevista una penale. Anche in questo caso, però, al cliente viene garantita una sorta di protezione. La stessa legge 40/2007 infatti, ha previsto una riduzione delle penali e l’introduzione di un tetto massimo oltre al quale la banca non potrà andare.
Una volta estinto il mutuo, si procederà allo stralcio dell’ipoteca dai registri nelle sedi competenti.
Mancato pagamento delle rate del mutuo
Il mancato delle rate del mutuo non è qualcosa da considerare come uno scherzo.
Gli istituti bancari, infatti, dopo richiami formali e specifici, normalmente avvia delle specifiche procedure di recupero del credito residuo. L’ultima tappa di questo iter è, di solito, la vendita all’asta dell’immobile.
Una soluzione non certo piacevole per nessuno di fronte alla quale non ci si può opporre.
Il mutuo ipotecario, quindi, è un prodotto bancario/creditizio di grande efficacia e di ottimo aiuto nel caso in cui sia necessario l’acquisto di un’abitazione. Sempre più giovani coppie si rivolgono al mutuo ipotecario proprio perché garantisce tempi relativamente rapidi di risposta e, in alcuni casi, offre la possibilità di un finanziamento al 100% sul costo dell’intero immobile. Cosa non da poco, in un mondo in cui la disponibilità economica è sempre più ridotta all’osso e il potere d’acquisto garantito dai salari è sempre più basso. Alcune banche per la sua richiesta potrebbero richiedere un estratto conto del proprio conto corrente attivo da almeno 6 mesi.
Alle categorie di persone che hanno la necessità o, semplicemente, il sogno di avere una casa di proprietà si rivolge il mutuo ipotecario. Uno strumento veloce, flessibile e sicuro attraverso il quale dare una forma più definita ai propri sogni.
