Sono tempi un po’ duri per tutti coloro che vogliano o abbiano la necessità di effettuare investimenti immobiliari. Il caro vita e il costo delle abitazioni hanno colpito duro su tutte le categorie di persone e oggi, soprattutto per una giovane coppia, è piuttosto difficile poter ottenere un mutuo per l’acquisto della prima casa, magari con un mutuo 100 per cento.
Un mutuo 100 per cento è una particolare tipologia di mutuo che finanzia al 100% l’acquisto o la ristrutturazione del proprio immobile. Dato l’elevato rischio per la banca, questa tipologia di mutui resta più difficile da ottenere rispetto a un mutuo tradizionale, anche se negli ultimi anni il sostegno statale tramite il Fondo di garanzia (di cui parliamo più avanti) ha reso questa opzione più accessibile per alcune categorie di richiedenti, in particolare gli under 36.
Normalmente, infatti, il mutuo non copre mai l’intera cifra necessaria per l’acquisto dell’immobile, attestandosi attorno all’80% (altre volte intorno al 70%). Sempre meno persone, soprattutto tra i più giovani, riescono nel corso dei primi anni di lavoro a mettere da parte la cifra necessaria a coprire quella differenza che intercorre tra la cifra massima erogata dalla banca e il prezzo finale da corrispondere al proprietario dell’abitazione per l’acquisto.
E allora come si fa? Si dovrà rinunciare all’acquisto della prima casa?
La risposta naturalmente è no. Esistono, infatti, alcuni istituti bancari che propongono mutui al 100%: tra questi, a titolo di esempio, Intesa Sanpaolo, Banca Sella, Webank e alcune banche di credito cooperativo, spesso con condizioni di favore per chi rientra nelle categorie tutelate dal Fondo di garanzia statale di cui parliamo più sotto. Le offerte disponibili, i tassi e i singoli requisiti cambiano comunque di continuo, quindi ti consigliamo di confrontarle sempre in un momento vicino a quello della tua richiesta.
Cosa significa?
Significa che la cifra erogata dalla banca andrà a coprire l’intera quota necessaria ad acquistare l’immobile, spettando agli acquirenti la sola cifra necessaria a coprire le spese notarili. C’è da dire che il mutuo al 100% non è una prassi così comune e non tutte le banche sono disposte a erogarlo. Il motivo è molto semplice: è decisamente più rischioso rispetto ad un mutuo normale e necessita di passaggi superiori rispetto al mutuo tradizionale.
Primo fra tutti l’obbligo per la banca, secondo le regole prudenziali in vigore, dell’apertura di una polizza fideiussoria che sia a copertura della percentuale che supera la soglia dell’80%. Potreste provare a chiedere questa tipologia di finanziamento anche per il mutuo prima casa o il vostro mutuo ristrutturazione.
Per questo, a chi richiederà il mutuo al 100% saranno richieste garanzie ulteriori rispetto a quelle normalmente richieste per un mutuo (a meno di rientrare nelle categorie coperte dal Fondo di garanzia statale). Ad esempio quella offerta da una terza persona che possa fare da garante, oppure da un altro immobile di proprietà. In assenza di queste garanzie raramente sarà possibile ottenere un mutuo al 100%. Intervengono, poi, altre limitazioni. Per esempio quelle relative all’età del contraente o al lavoro.
Ci sono norme piuttosto stringenti relative all’età di chi richiede il mutuo al 100%.
Questo genere di mutuo, infatti, essendo erogato per una cifra superiore alla norma avrà una durata normalmente più lunga (pur mantenendo un tasso di spread per lo meno costante). Questo significa che l’età del contraente dovrà essere bassa (indicativamente fino a circa 35 anni) per far sì che, all’estinzione del mutuo, egli non superi i 75 anni di età, limite storicamente più diffuso oltre il quale non si poteva andare per l’estinzione del mutuo. Negli ultimi anni, però, diversi istituti hanno progressivamente allungato questo limite: oggi non è raro trovare banche disposte ad arrivare fino a 80 o anche 85 anni di età a fine piano di ammortamento, soprattutto per mutui di importo più contenuto o con garanzie aggiuntive.
Nel caso in cui la richiesta di mutuo sia cointestata, entrambi i richiedenti non dovranno superare l’età richiesta; questo costituirà, quindi, un’ulteriore garanzia per la banca erogante. Un limite ulteriore è costituito dal lavoro di chi sta richiedendo il mutuo: è generalmente preferito, se non richiesto, un lavoro con contratto a tempo indeterminato, anche se alcuni istituti valutano oggi con maggiore flessibilità anche altre forme contrattuali stabili. Stessa clausola vale anche per i mutui cointestati; in questo caso, per entrambi i contraenti, è richiesta la medesima formula contrattuale.
Un’ultima notazione, particolarmente importante e cambiata parecchio negli ultimi anni: nel caso in cui sussistano le condizioni necessarie, è possibile rivolgersi al Fondo di garanzia per i mutui prima casa (gestito da Consap), prorogato dalla Legge di Bilancio fino al 31 dicembre 2027. Il Fondo prevede oggi una garanzia statale ordinaria pari al 50% della cifra erogata dalla banca, ma per alcune categorie prioritarie la percentuale sale molto di più:
- chi ha meno di 36 anni al momento della firma dell’atto, con un ISEE non superiore a 40.000 euro annui, può accedere a una garanzia statale fino all’80% dell’importo del mutuo;
- i nuclei familiari numerosi (con tre o più figli) con ISEE fino a 50.000 euro possono arrivare, a determinate condizioni, fino al 90% di garanzia;
- rientrano tra le categorie prioritarie anche le giovani coppie (sposate o conviventi da almeno due anni) e i nuclei monogenitoriali con figli minori.
Restano fermi alcuni requisiti di base: non bisogna essere già proprietari di altri immobili a uso abitativo (salvo eccezioni limitate), l’immobile acquistato deve essere destinato a prima casa e non deve rientrare tra le categorie di lusso, e l’importo massimo del mutuo garantito dal Fondo è pari a 250.000 euro. È proprio questa garanzia statale, spesso combinata con l’offerta specifica delle banche, a rendere realisticamente ottenibile un mutuo al 100% per chi rientra in queste categorie: ti consigliamo comunque di verificare sempre i requisiti aggiornati, dato che si tratta di una misura soggetta a periodiche proroghe e revisioni da parte del legislatore.
