Tra le diverse tipologie di mutuo ipotecario, una delle più popolari è il mutuo a tasso fisso.
Un mutuo a tasso fisso è un mutuo ipotecario in cui il tasso di interesse sul capitale e la rata mensile rimangono costanti per tutta la durata del mutuo, al contrario dei mutui a tasso variabile, in cui il tasso di interesse può adeguarsi o “fluttuare” sulla base dell’andamento dell’economia globale.
A differenza di questi, i pagamenti degli interessi dei mutui a tasso fisso e la durata del mutuo stesso sono fissati dall’inizio alla fine.
Esistono diverse tipologie di mutuo, la scelta di ognuna della quali passa attraverso vari gradi di scelta e di possibilità; le differenti tipologie possono essere scelte a seconda della propria disponibilità economica, della propria propensione per il rischio finanziario, delle varie e differenti opzioni presentate dalla banca o dal consulente che si decide di interpellare per richiedere un consiglio. Sicuramente ogni opzione presenta dei pregi e dei difetti, ognuno dei quali andrà posto sopra una bilancia per porla il più possibile in una zona equilibrata a metà tra la convenienza e il rischio.
Tra queste differenti opzioni, il mutuo tasso fisso rientra tra le tipologie di mutuo prevalentemente scelte da lavoratori dipendenti o, più in generale, da persone che non sono particolarmente portate per l’azzardo finanziario e, di conseguenza, vogliono sapere fin dall’inizio quale sarà la rata mensile per tutta la durata del mutuo, quali le spese accessorie, quali quelle di incasso rata e tutto ciò che ruota attorno al finanziamento specifico richiesto.
Mutuo a tasso fisso: le caratteristiche
Ma cosa si intende, nello specifico, per mutuo a tasso fisso? In cosa consiste?
Con mutuo a tasso fisso si definisce una tipologia di mutuo le cui rate tengono conto di un tasso di interesse fisso dall’inizio alla fine del finanziamento.
Fondamentalmente, chi deciderà di optare per un mutuo a tasso fisso pagherà sempre la medesima rata a partire dalla prima fino ad arrivare all’ultima, che, in un mutuo di trent’anni, sarà pagata esattamente tra 359 rate.
Ma come viene calcolato il tasso di interesse, tenendo conto del fatto che l’andamento della moneta, e quindi dei tassi di interesse, va di pari passo con l’andamento dell’inflazione?
Esistono due parametri che vengono tenuti in considerazione per il calcolo del tasso di interesse.
Il primo si chiama Eurirs (sigla che stanare Euro Interest Rate Swap) ed è il tasso di riferimento per i mutui a tasso fisso.
Questo valore, aggiornato quotidianamente dalla FBE (Federazione Bancaria Europea) è il valore medio delle quotazioni dei derivati swap attraverso i quali le banche si proteggono nel caso in cui i tassi di interesse dovessero salire oltre la soglia del tasso fisso di interesse applicato al contratto di mutuo.
A questo punto una spiegazione ulteriore è senza dubbio necessaria: in un mutuo a tasso fisso i benefici per il mutuatario (cioè per chi stipula il contratto di mutuo, il debitore in sostanza) sono chiari: la rata è fissata e precisa, non ci saranno mai oscillazioni del costo mensile del mutuo, il costo della rata non risentirà di un aumento (ma anche di una diminuzione dei tassi di interesse). Nel caso in cui i tassi di interesse dovessero aumentare oltre la soglia concordata tra banca e cliente in sede di stipula del contratto di mutuo, la banca subirebbe una perdita perché non sarebbe in grado di far fronte al debito con lo stesso guadagno che aveva in precedenza.
Questo rischio, perché di rischio si tratta, ricade quindi tutto sulle banche. Le quali, a protezione dal rischio di perdite dovute ad un rialzo dei tassi, stipulano contratti in strumenti cosiddetti derivati che prendono il nome di swap. Il prezzo di questi strumenti derivati è concordato tra la banca e un investitore; questi due soggetti pattuiranno uno scambio reciproco degli interessi mettendo a garanzia del proprio denaro un margine di guadagno sul tasso, detto spread.
Per questo motivo il tasso Eurirs viene calcolato in base all’andamento dei mercati obbligazionari. Nello specifico l’andamento esaminato e preso come riferimento è quello dei Bund tedeschi.
Un ulteriore aspetto del quale si dovrà tenere conto nel momento in cui saremo chiamati a scegliere un mutuo a tasso fisso, sarà non solo il parametro Eurirs nudo e crudo, ma valutato in base alla durata totale del mutuo. Il parametro, infatti, varia il suo valore in base alla durata del prestito. Più il prestito sarà breve, più basso sarà il mutuo. Al contrario, più sarà lungo il prestito, più alto sarà il parametro Eurirs.
I tassi Eurirs, infatti, possono assumere valori differenti secondo i seguenti scaglioni di durata:
- Eurirs 1-12 il cui valore va da 1 a 12 anni
- Eurirs15 il cui valore è calcolato su di una durata di 15 anni
- Eurirs20 calcolato su di una durata di 20 anni
- Eurirs25 il cui valore è quello relativo ad una durata di 25 anni
- Eurirs30 definito su di una durata di 30 anni
- Eurirs40 calcolato su di una durata di 40 anni
- Eurirs50 definito su di una durata di 50 anni
Per un mutuo, ad esempio, il cui ammortamento fosse definito a 30 anni, l’Eurirs di riferimento sarà l’Eurirs30.
Ma non finisce qui il calcolo del tasso di un mutuo a tasso fisso.
Il secondo parametro da prendere in considerazione sarà, come già spiegato più sopra, lo spread.
Il calcolo del tasso fisso, a questo punto, sarà effettuato tramite la somma dell’Eurirs allo spread.
Sempre per fare un esempio, se l’Eurirs nel giorno di stipula del contratto fosse al 1,18% e lo spread fosse a 1,02%, il tasso di interesse che verrà applicato alle rate per il rimborso del mutuo a tasso fisso sarà di 2,20%, ricavato dalla somma di 1,18% e 1,02%.
Un aspetto di cui si dovrà tener conto, sarà costituito dalla tipologia di rilevazione dell’Eurirs fatta dall’istituto bancario presso il quale staremo siglando il contratto di mutuo.
Infatti, certe banche utilizzano a riferimento del tasso Eurirs l’ultima rilevazione effettuata dalla FBE, certe altre calcolano la media dell’andamento dell’indice del mese precedente a quello della stipula, certe altre, da ultimo, utilizzano il dato rilevato in un determinato giorno del mese precedente (ad esempio l’ultimo o penultimo giorno lavorativo).
È diritto del mutuatario conoscere nel dettaglio quale tipo di rilevazione sia stata effettuata dall’istituto bancario presso il quale stia per accendere il mutuo.
Questa informazione deve essere resa chiaramente nel modulo PIES (Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) che la banca deve rilasciare al cliente con qualche giorno di anticipo rispetto alla data della firma del contratto.
Mutuo a tasso fisso: vantaggi e svantaggi
Come anticipato precedentemente, il mutuo a tasso fisso (così come tutte le altre tipologie di mutuo) presenta, come nella maggior parte delle cose umane, dei vantaggi e degli svantaggi.
In entrambi i casi, sia i vantaggi che gli svantaggi saranno facilmente immaginabili. Ma per facilitare ancor di più la comprensione li elenchiamo di seguito.
Il primo dei vantaggi sarà quello che il mutuatario potrà godere di una rata costante per tutta la durata dell’ammortamento del mutuo. Niente spese aggiuntive, niente sorprese, niente notti insonni pensando ad un aumento della rata del mutuo.
Il secondo vantaggio risiede nel fatto che sarà costante la pianificazione delle uscite mensili e sarà, di conseguenza, più semplice calcolare le finanze domestiche.
Terzo e non indifferente vantaggio è costituito dalla tranquillità di una rata che sapremo non aumenterà mai.
Accanto ai vantaggi, però, comparirà anche uno svantaggio.
Unico fra tutti, spicca l’impossibilità di godere delle situazioni vantaggiose che il mercato offrirà in determinati periodi, con una conseguente diminuzione dei tassi di interesse o, ancora, un calo del costo delle commissioni.
Accendere un mutuo a tasso fisso, però, non implica che il mutuatario debba per forza smettere di monitorare l’andamento dell’indice Eurirs.
È, infatti, decisamente importante continuare a farlo perché il non farlo potrebbe chiudere delle strade di fronte alla possibilità di un risparmio in termini di tasso di interesse.
Non si avrà, mai, infatti, la certezza di aver fissato il miglior tasso di interesse per il nostro mutuo a tasso fisso.
Ma se, da un’analisi dell’andamento degli indici Eurirs il mutuatario dovesse accorgersi che i tassi sono migliorati, quali saranno gli strumenti per migliorare la propria rata?
Gli strumenti che ogni mutuatario dovrebbe conoscere perché sono decisamente a suo vantaggio sono: la surroga (o portabilità de mutuo) e la rinegoziazione del mutuo.
Nel primo caso, la legge offre la possibilità di estinguere il mutuo esistente e trasferirlo presso un altro istituto bancario con condizioni più vantaggiose, durata cambiata, spese accessorie migliorate. Tutto questo potrà essere fatto a costo zero.
Il secondo strumento, invece, varia a seconda della situazione economica del debitore, degli eventuali arretrati di pagamento del mutuo, della quantità di servizi che il debitore avrà aperto presso l’istituto di credito.
La rinegoziazione avverrà con l’istituto stesso presso il quale abbiamo acceso il mutuo e consisterà in una sorta di ricontrattazione del mutuo stesso, basata sui nuovi parametri in corso in quel momento.
Non sarà certo un’operazione semplice, ma non è difficile uscire dalla banca con un ottimo sconto che renderà felici entrambe le parti.
Abbiamo visto, quindi, come funziona un mutuo a tasso fisso. Questo, grazie alla sua formula, è dedicato a chi ha la certezza di avere un introito mensile fisso e sa, quindi, quanto potrà investire mensilmente nel mutuo per la propria abitazione.
Uno strumento sicuramente di grande efficenza, che molti consumatori oggi non disdegnano di prendere in considerazione, a dispetto delle altre formule di mutuo, come il mutuo a tasso variabile o quello con CAP.
