Per pagare ogni mese la locazione di un appartamento o di un fondo commerciale la maggior parte delle persone utilizza lo strumento del bonifico per l’affitto. In effetti i vantaggi dell’utilizzare questa procedura sono diversi: in primo luogo si può sempre essere sicuri che il pagamento sarà puntuale (in particolare se si dispone un ordine di pagamento periodico) e il locatore ha la sicurezza di ricevere sul suo conto corrente i pagamenti in modo regolare.
Nel momento in cui si paga l’affitto con un bonifico ordinario, i tempi per l’accredito sono normalmente brevi (1-2 giorni lavorativi); in caso di necessità si può anche disporre un bonifico urgente, che prevede l’accredito della somma lo stesso giorno in cui viene effettuata l’operazione. Inoltre, il bonifico non è annullabile se si supera un certo orario della giornata e risulta essere uno strumento utile a gestire con chiarezza i rapporti fra locatore (che da in affitto un appartamento o un locale) e locatario (colui che prende in affitto il locale stesso).
La sicurezza che questo strumento fornisce è tale che spesso viene inserita come clausola nei contratti d’affitto la necessità che il pagamento avvenga tramite bonifico.
Obbligatorio pagare con bonifico?
Il fatto che sia uno strumento molto utilizzato, non rende il bonifico lo strumento obbligatorio per il pagamento dell’affitto. Negli anni passati la legge di stabilità del 2014 aveva previsto una particolare regolamentazione per quel che riguardava il pagamento dell’affitto non solo degli immobili commerciali, ma anche di quelli a uso abitazione, comprese eventuali pertinenze (come garage e cantine): l’obiettivo era quello di favorire le forme di pagamento “tracciabili”, limitando allo stesso tempo l’utilizzo del denaro contante (che porta sempre insito un rischio di evasione fiscale).
Bisogna anche considerare il fatto che nello stesso periodo la normativa in materia di antiriciclaggio imponeva un limite massimo di 999 euro per l’utilizzo del denaro contante nei pagamenti. In realtà la norma prevista dalla legge di stabilità del 2014 non è mai diventata operativa e il sistema di pagamento degli affitti tramite bonifico è stato regolato sia nella legge di stabilità del 2016 che in quella del 2019.
In questo panorama legislativo, la procedura di bonifico per affitto rimane una delle più diffuse e più semplici da mettere in atto: si può fare un bonifico alla posta o ordinare allo sportello della banca , oppure utilizzando il sistema di home banking dei migliori conti correnti online. Rimane sempre valida l’opzione di pagare l’affitto direttamente in contanti: dopo le nuove normative in materia, il limite massimo per i pagamenti in contanti è di 3000 euro.
Attenzione a non effettuare un pagamento in contanti per una somma superiore ai 3000 euro, perché c’è il rischio di una penale e di una multa che andrà a colpire il locatore, per una somma che può essere pari a 5 volte il canone di affitto.
Ovviamente è possibile pagare l’affitto tramite l’emissione di un assegno (sia bancario che postale): in questo caso bisogna tenere conto di un tempo di accredito piuttosto lungo, se paragonato a quello di un bonifico e al rischio di non poter ricevere il pagamento stesso. Infatti, se un bonifico richiede la disponibilità dei fondi per essere eseguito, questo non accade per un assegno (che può anche essere emesso “allo scoperto”, cioè senza che ci siano sul conto i fondi necessari a coprirlo).
Negli ultimi anni si sono utilizzate anche altre tecnologie per il pagamento del canone di locazione, in particolare le carte di credito prepagate (sia bancarie sia la classica PostePay): in questo modo è possibile effettuare un pagamento di affitto in modo semplice, spesso utilizzando solo un smartphone e senza la necessità di essere titolare di un conto corrente.
Causale bonifico
Quando si effettua un bonifico per pagare un canone di locazione non bisogna dimenticare di compilare in modo chiaro e preciso la parte dedicata alla casuale. Infatti, questa operazione prevede il trasferimento di denaro da un soggetto a un altro, e quindi vanno giustificati nel modo corretto perché possano passare indenni da un eventuale controllo dell’Agenzia delle Entrate, che non ravvisi in essi dei movimenti fraudolenti. Quindi massima attenzione alla dicitura da indicare nella causale del bonifico.
Bisogna ricordare che non esiste un obbligo legislativo di pagare un canone di locazione tramite bonifico o di indicare comunque una causale nel bonifico stesso. Quindi, se non viene inserita una causale non è automatica la previsione di un controllo da parte del fisco: in realtà indicare una causale corretta permette di evitare problemi e di giustificare il trasferimento di denaro.
Le causali maggiormente utilizzate sono quelle di versamento per affitto, insieme alla classica pagamento del canone di locazione. Per una maggiore precisione, un buon consiglio è quello di inserire nella causale anche il mese e l’anno per cui viene eseguito il pagamento. Se poi, come pezza giustificativa del pagamento il locatore ha rilasciato una regolare ricevuta (succede nel caso si tratti di una società), è utile inserire nella causale anche gli estremi della fattura stessa, in modo da rendere più semplice l’abbinamento fattura – pagamento.
Anche in questo caso potrebbe essere pagato anche in contanti, se inferiore ai 3.000 euro, oppure con una normale carta conto tramite bonifico, assegno bancario, ricarica postepay o qualsiasi altra forma di pagamento.
Deposito cauzionale
Normalmente, quando viene stipulato un contratto di affitto, il locatore chiedere all’affittuario un deposito cauzionale, cioè una somma che può essere trattenuto dal proprietario nel caso in cui non venga pagato l’affitto oppure ci siano dei danni all’immobile affittato. Questa somma non può essere superiore al triplo di un singolo canone di locazione (articolo 11 della legge 392/78).
Nel momento in cui il contratto di affitto giunge al termine e il locatario restituisce l’immobile nella disponibilità piena del locatore, quest’ultimo dovrà restituire il deposito cauzionale, sempre che il locale stesso non abbia subito danni durante la durata del contratto di affitto. Non vengono considerati danni quelli che sono le conseguenze che possono derivare da un normale utilizzo dell’immobile. Quando il deposito cauzionale viene restituito a esso andrebbero aggiunte le somme derivate dagli interessi legali che sono maturati durante il tempo in cui è stato in essere il contratto di affitto ( e anche possibile versare questi interessi allo scadere di ogni anno solare).
Nel caso il locatore riscontri degli inadempimenti degli obblighi posti dal contratto da parte del locatario, potrà decidere di non restituire il deposito cauzionale, ma per fare questo dovrà iniziare un’apposita procedura giudiziaria.
Ricevuta di pagamento
Considerando che il sistema più utilizzato per pagare gli affitti è il bonifico bancario, ma che vengono utilizzati anche altri sistemi di moneta elettronica, come bisogna comportarsi riguardo alla ricevuta del pagamento? Si può considerare sufficiente in questo senso la ricevuta del bonifico oppure bisogna sempre richiedere una ricevuta al locatore? Per rispondere a queste domande e capire se effettivamente la ricevuta è necessaria, bisogna capire in primo luogo quale funziona ha.
Bisogna considerare che una ricevuta è la prova di un pagamento, di un trasferimento di fondi avvenuto fra due soggetti diversi, e in questo senso può essere utile sia a locatore che al locatario. Per il locatore è la conferma di avere ricevuto il pagamento relativo all’affitto di un suo immobile, mentre per l’affittuario serve ad attestare che il pagamento è stato eseguito secondo le indicazioni del contratto.
Si tratta di una situazione che è molto importante poter dimostrare, soprattutto per quel che riguarda il locatario: infatti, una regolare ricevuta di pagamento dell’affitto, tutela l’affittuario che non può subire una rescissione del contratto, un procedimento di sfratto oppure la mancata restituzione del deposito cauzionale. Per il locatore la ricevuta è importante soprattutto per quel che riguarda il pagamento dell’imposte, perché attesta un pagamento ricevuto regolarmente.
Le normative in materia si possono trovare nel Codice Civile, in particolare agli articolo articoli 1195 e 119, dove viene definita cos’è una quietanza, e all’articolo 1199 che dispone l’obbligo, per chiunque riceve un pagamento dovuto, di rilasciare una ricevuta se richiesto da chi ha effettuato il pagamento. Quindi, secondo il disposto della legge, in qualsiasi modo si verifichi il pagamento del canone di locazione, il locatore è tenuto a emettere e consegnare una regolare ricevuta che attesti il pagamento.
Da considerare anche l’articolo 1218 del Codice Civile, dove si indica che il debitore in genere, quindi in questi specifico caso l’affittuario, ha su di sé l’onere della prova che l’onere di dimostrare che il pagamento è avvenuto regolarmente. Da questo deriva l’importanza del fatto che il locatore consegni sempre una regolare ricevuta del pagamento, che è lo strumento principale che il locatario ha per dimostrare di avere adempiuto agli obblighi di pagamento previsti dal contratto. Premesso tutto ciò, il bonifico rimane lo strumento più adatto per questo tipo di pagamenti, grazie alla sua sicurezza e tracciabilità.
Infatti, la ricevuta dell’operazione di bonifico non può sostituire la ricevuta di pagamento rilasciata dal locatore, ma, insieme all’accredito sul conto corrente del beneficiario, sono in grado di dimostrare che l’affittuario ha adempiuto al suo obbligo contrattuale.
