Cosa è il crowdfunding immobiliare, affermatosi già in molti Paesi e arrivato anche in Italia? Quali sono i vantaggi, gli svantaggi e le piattaforme più utilizzate? Scopriamolo assieme in questo post, a partire dalla definizione di real estate crowdfunding o crowdfunding immobiliare.
Cosa è il crowdfunding immobiliare
Il real estate crowdfunding o crowdfunding immobiliare funziona come le aziende in crowdfunding: gli investitori mettono il loro denaro in un progetto o investono in un’azienda sperando che questo porti a guadagni futuri. In molti casi per investire in crowdfunding immobiliare sono presenti elevate barriere in ingresso, ma molte piattaforme di real estate crowdfunding permettono di investire anche meno di 500 dollari o, nel caso italiano, di 100 euro. In questo caso si investe in REITs ovvero aziende che possiedono e gestiscono appartamenti, magazzini, centri commerciali e hotel.
Possiamo, quindi, affermare che anche in Italia il crowdfunding immobiliare rappresenta il modo più semplice per investire nel mattone e consiste nel finanziamento collettivo di un progetto immobiliare residenziale o commerciale in cambio di una remunerazione del capitale.
Migliori Piattaforme di crowdfunding immobiliare in Italia
Ora che abbiamo visto cosa è il crowdfunding immobiliare e quali sono i principali vantaggi e svantaggi, vediamo le migliori a disposizione degli investitori italiani.
1. Re-Lender
Si tratta della prima piattaforma per il real estate dedicata alle riconversioni industriali, immobiliari ed ecologiche ed è stata lanciata dal gruppo imprenditoriale Marella con sede a Milano e a Madrid. Da sempre il gruppo è attivo in progetti orientati alla sostenibilità ambientale, sociale ed economica e il primo progetto aveva come obiettivo la riconversione urbana di Scalo Jonico e la raccolta di 400.000 euro con rendimento annuale del 9%. Si tratta di un sito semplice e intuitivo da navigare e per partecipare all’investimento si possono investire anche solo 50 euro con un tasso di interesse del 10% annuo.
Tre sono le tipologie di riqualificazione proposte:
- re-innovate, con trasformazioni e conversioni digitali ed investimenti in innovazione;
- re-convert, con la riconversione di aree industriali in aree residenziali o commerciali;
- re-green, per i progetti fondati sulla sostenibilità ambientale.
Ogni progetto presente sul sito è corredato da un business plan, con obiettivi e informazioni per gli investitori, tasso di interesse garantito e andamento della raccolta. Non solo: Re-Lender è anche sostituto d’imposta e sui guadagni viene applicata la tassazione del 26% alla fonte.
2. Housers
Housers, nata in Spagna e si presenta come una piattaforma di lending crowdfunding aperta al mercato italiano e con sede a Milano. Per utilizzarla basta iscriversi gratuitamente sul sito e aprire il conto per iniziare ad investire, con un bonifico dal proprio conto corrente o, in modo ancora più veloce, con carta di credito.
In questo caso ci sono tre opzioni di partecipazione:
- risparmio, per investire in prestiti a lungo termine su progetti immobiliari basati su vendita e affitto degli immobili e ogni mese si guadagna una percentuale sulla quota investita;
- investimento, per cui si investe sulla ristrutturazione o costruzione di immobili per la vendita e oltre al capitale prestato su ottiene una plusvalenza proporzionale all’investimento;
- tasso fisso, si investe in prestiti a medio termine 12-36 mesi a tasso fisso e si ottiene a fine periodo il capitale originario più il tasso di interesse concordato con la società.
3. Walliance
Walliance è stata la prima piattaforma di real estate equity crowdfunding a poter operare in Italia. Anche in questo caso basta registrarsi gratuitamente al sito e procedere alla valutazione e al finanziamento dei progetti immobiliari. Per cominciare è sufficiente una somma minima di 500 euro ed è possibile ricevere maggiori dettagli su ogni progetto direttamente da chi lo propone.
A questo punto si inseriranno i dati, l’importo da investire e si compilerà il questionario di appropriatezza previsto dalla normativa CONSOB. L’investitore diventa, quindi, socio a tutti gli effetti della società di quel progetto immobiliare, con quote corrispondenti all’investimento. In caso di insuccesso del progetto è previsto un rimborso.
Crowdestate
Questa piattaforma per il crowdfunding immobiliare nasce in Estonia nel 2014 e dal 2018 è aperta al mercato italiano, in cui è presente con i suoi uffici a Milano. Per dare un’idea dell’importanza del crowdfunding immobiliare in Italia basta dire che nel 2017 sono stati raccolti 10 milioni di euro per 30 progetti pubblicati, mentre a settembre 2018 si erano già raggiunti i 14 milioni.
Di tutte le aziende e le opportunità di investimento, tuttavia, solo il 5% supera il processo di due diligence e ottiene la pubblicazione del suo progetto. Per investire in progetti immobiliari su Crowdestate è sufficiente aprire un account e creare un portafoglio virtuale per i pagamenti, da effettuare con bonifico bancario. La soglia minima di investimento per ogni progetto è di soli 100 euro e il reddito guadagnato dalla proprietà immobiliare viene suddiviso in modo proporzionale tra gli investitori partecipanti, che trovano la somma accreditata sui loro conti di investimento per il prelievo o il re-investimento.
Il crowdfunding immobiliare in Italia
Il principale vantaggio del crowdfunding immobiliare in Italia è il fatto di poter entrare nel mercato immobiliare senza disporre di grandi capitali o essere costretti all’acquisto di proprietà. Dagli USA all’Europa e, oggi, anche in Italia, si sono diffusi portali specializzati che permettono, tramite equity o peer-to-peer landing, a tutti di entrare anche solo con 100 euro nel mercato immobiliare e diversificare il loro portafoglio di investimenti. Non solo: trattandosi di un investimento immobiliare di natura passiva non vi sono stress, né sono richiesti tempo, denaro e altre spese.
In Italia il mercato del crowdfunding immobiliare si è diffuso solo da qualche anno, ma negli ultimi 12 mesi il settore si è dimostrato particolarmente movimentato, generando un volume di affari pari a 15,6 milioni di euro sulle sei piattaforme dedicate al real estate crowdfunding.
Crowdfunding immobiliare: equity e lending
In Italia sono presenti due diverse tipologie di crowdfunding immobiliare: il landing crowdfunding, in cui l’investitore diventa titolare di un diritto di credito e l’equity crowdfunding con cui si comprano le quote della società in cui si investe. Entrando nei dettagli, nel primo caso non si diventa soci e proprietari di qualcosa, ma si ha diritto a riavere indietro il credito ad una data scadenza e con un tasso d’interesse prestabilito. Nel caso dell’equity crowdfunding, invece, si entra nella società che realizza il progetto immobiliare, senza però diventare proprietario dell’immobile.
I principali vantaggi del real estate crowdfunding
Chi prende parte ad un progetto di crowdfunding immobiliare può contare su alcuni importanti vantaggi, tra cui:
- dividendi elevati, dato che i REIT privati e pubblici pagano anche il 90% del reddito tassabile agli investitori e quindi i dividendi sono particolarmente elevati;
- diversificazione del portfolio di investimenti, anche se vengono pagate le tasse sui dividendi ricevuti a meno di non includerli in sistemi particolari,
- bassa quota d’investimento minima: in Italia è possibile investire nel crowdfunding immobiliare con cifre che partono dai 100 euro;
- nessuna responsabilità: chi investe in immobili attraverso le piattaforme di crowdfunding non essendo proprietario non ha obblighi e responsabilità legati alla manutenzione della proprietà e alla gestione degli inquilini;
- esperienza di investimento semplice e alla portata di tutti: grazie alle piattaforme per il crowdfunding immobiliare chiunque può iniziare ad investire in modo semplice, anche senza essere un esperto del settore e da qualsiasi luogo.
I principali svantaggi del real estate crowdfunding
Anche se il crowdfunding immobiliare presenta importanti vantaggi rispetto alle altre forme di investimento non mancano, tuttavia, alcuni svantaggi. Vediamo quali sono:
- fee: a seconda della piattaforma scelta si deve pagare una fee annuale tra l’1 e il 2,5% della proprietà gestita e questa tassa prende il nome di management fee, advisory fee o individual fund fee;
- attività non liquide: si tratta di attività che non possono essere vendute e richiedono un periodo di tempo superiore per convertirsi in denaro;
- implicazioni fiscali: ottenere un dividendo è sicuramente importante, ma si tratta di importi tassabili in percentuale variabile indipendentemente dal fatto che si tratti di dividenti ordinari, qualificati o ritorni sugli investimenti.
- piattaforme nuove e scarsamente testate: anche se le piattaforme per il crowdfunding immobiliare in Italia sono convincenti, tuttavia si tratta di siti nuovi, nati tra il 2012 e il 2014 e scarsamente testati.
- accrediti: uno degli ostacoli che impedisce agli investitori di uscire dal settore immobiliare è l’accreditamento e con investitore accreditato si intende colui che ha un valore pari a 1 milione di dollari o un reddito annuale pari a 200.000 dollari o più. Tuttavia, molte piattaforme non sono ancora aperte agli investitori accreditati.
Crowdfunding immobiliare rischi
Pur essendo un sistema dall’accesso abbastanza semplice, come tutti gli investimenti anche il crowdfunding immobiliare presenta dei rischi che elencheremo qua di seguito
Svalutazione della proprietà
Il valore di una proprietà può variare sia in positivo che in negativo. Tra le ragioni ne possiamo citare parecchie ma alcune restano alle volte tutt’altro che prevedibili. Per esempio come la crisi del 2008, arrivata di sorpresa, a portato il mercato immobiliare ad avere un vero e proprio crollo inaspettato.
Mancanza di liquidità
Con alcuni progetti è possibile investire con un ritorno in tempi brevi. Con altri l’investimento può durare diversi anni. Durante tutto questo periodo l’investitore non potrà avere a disposizione il proprio denaro investito, a meno che qualche altro investitore decida di acquistare la sua posizione.
Nessun potere decisionale
Sarai parte del progetto ma non avrai nessun diritto di prendere decisioni a riguardo l’investimento. Tutto ciò che concerne la gestione verrà preso in carico dal team di progetto.
Rischi legati agli imprevisti
Non sempre la burocrazia del mercato immobiliare è semplice e veloce. Molto spesso delle pratiche immobiliare possono prendere mesi, giorni e anche anni alle volte. Queste tempistiche in alcuni anni non sono prevedibili e possono portare dei ritardi nella realizzazione delle opere, portando così ad una perdita delle redditività del progetto stesso.
Conclusioni: il crowdfunding immobiliare fa per te?
Ora che hai capito quali sono le opportunità offerte dal crowdfunding immobiliare in Italia, ti starai chiedendo se faccia anche per te. Tuttavia, non esiste una risposta precisa a questa domanda, dato che molto dipende dalle caratteristiche del progetto in cui investire, dalle somme richieste e dalla personalità dell’investitore. Sicuramente si tratta di una soluzione adatta a te se sei una persona che ama investire in progetti a lungo termine e vede nel mercato immobiliare italiano una opportunità.
